2009年土地估價報告解析(六)

　　第四部分建筑物估價

　　一、估價原則

　　1.合法原則合法原則是指房地產(chǎn)估價的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價必須依法進(jìn)行，即遵守國家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。

　　2.公正原則公正原則是指房地產(chǎn)估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價格形成理論及其運動規(guī)律，并運用科學(xué)方法，實事求是地對委估標(biāo)的物評估出一個客觀的科學(xué)的合理的價格。

　　3.最高最佳使用原則委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進(jìn)行估價的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結(jié)為一體構(gòu)成房地產(chǎn)這一有機整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價的原則。

　　4.替代原則委估房地產(chǎn)的價格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實例，進(jìn)行比較和相異修正后替代委估標(biāo)的物的價格。

　　5.估價時點原則必須把委估房地產(chǎn)置于市場某一時點(通常以年、月、日表示)進(jìn)行估價，或者說是對“靜止”于某一時點的委估房地產(chǎn)估價。

　　二、估價方法與估價過程

　　1.估價方法根據(jù)估價對象實際情況，選擇重置價格折舊法進(jìn)行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價格折舊法是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

　　計算公式為：(略)

　　2.估價過程

　　(1)計算房屋重置價所評估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1985年竣工。根據(jù)XXXX市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類房屋的重置價格和耐用年限及殘值率見表4―11.

　　XXXX市各類房屋重置價格表表4-11

　　則房屋重置價為14320×1100=15752000元

　　(2)計算房屋折舊

　　年折舊額：15752000×(1-2%)÷60=257283元折舊總額：257283×18=4631094元

　　(3)計算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=重置價-折舊總額=15752000-4631094=1112.09萬元。

　　評估對象總價格=土地總價+房屋總價=2599.84萬元

　　第五部分附錄

　　附件一：《XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書(XXXX號)》復(fù)印件;

　　附件二：《國有土地使用證(XXXX號)》復(fù)印件;

　　附件三：《土地評估機構(gòu)注冊證書》復(fù)印件;附件四：土地估價師身份證復(fù)印件。

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