2009年土地估價報告解析(六)

　　第四部分建筑物估價

　　一、估價原則

　　1.合法原則合法原則是指房地產(chǎn)估價的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認和保障的合法使用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價必須依法進行，即遵守國家和所在地區(qū)政府的有關法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。

　　2.公正原則公正原則是指房地產(chǎn)估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價格形成理論及其運動規(guī)律，并運用科學方法，實事求是地對委估標的物評估出一個客觀的科學的合理的價格。

　　3.最高最佳使用原則委估房地產(chǎn)，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結為一體構成房地產(chǎn)這一有機整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價的原則。

　　4.替代原則委估房地產(chǎn)的價格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實例，進行比較和相異修正后替代委估標的物的價格。

　　5.估價時點原則必須把委估房地產(chǎn)置于市場某一時點(通常以年、月、日表示)進行估價，或者說是對“靜止”于某一時點的委估房地產(chǎn)估價。

　　二、估價方法與估價過程

　　1.估價方法根據(jù)估價對象實際情況，選擇重置價格折舊法進行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價格折舊法是按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

　　計算公式為：(略)

　　2.估價過程

　　(1)計算房屋重置價所評估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結構，1985年竣工。根據(jù)XXXX市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類房屋的重置價格和耐用年限及殘值率見表4―11.

　　XXXX市各類房屋重置價格表表4-11

　　則房屋重置價為14320×1100=15752000元

　　(2)計算房屋折舊

　　年折舊額：15752000×(1-2%)÷60=257283元折舊總額：257283×18=4631094元

　　(3)計算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=重置價-折舊總額=15752000-4631094=1112.09萬元。

　　評估對象總價格=土地總價+房屋總價=2599.84萬元

　　第五部分附錄

　　附件一：《XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書(XXXX號)》復印件;

　　附件二：《國有土地使用證(XXXX號)》復印件;

　　附件三：《土地評估機構注冊證書》復印件;附件四：土地估價師身份證復印件。

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