2009年土地估價(jià)師考試經(jīng)典案例試題

　　某城市擬對(duì)市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國(guó)有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國(guó)有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。

　　上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召?gòu)儲(chǔ)備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購(gòu)，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。請(qǐng)根據(jù)以上情況，回答下列問(wèn)題：

　　1.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在對(duì)宗地A進(jìn)行收購(gòu)補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請(qǐng)從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說(shuō)法是否正確，并簡(jiǎn)述理由;

　　2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心需對(duì)其所使用的國(guó)有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問(wèn)：如以現(xiàn)狀用途的評(píng)估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對(duì)該國(guó)有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)簡(jiǎn)述評(píng)估思路;

　　3.根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在收購(gòu)宗地C時(shí)，應(yīng)對(duì)公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請(qǐng)問(wèn)：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?

　　4.根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)宗地D應(yīng)如何處置，并說(shuō)明法律依據(jù);

　　5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開(kāi)出讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)可采用哪幾種方式出讓?zhuān)⒑?jiǎn)述不同出讓方式的基本特點(diǎn);

　　6.市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為確定公開(kāi)出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評(píng)估;

　　(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估，為此應(yīng)收集哪些資料。

　　案例分析題

　　1.答題要點(diǎn)

　　該說(shuō)法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/P>

　　(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

　　(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償

　　2.答題要點(diǎn)

　　(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估。

　　評(píng)估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法。

　　3.答題要點(diǎn)

　　對(duì)宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場(chǎng)價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、剩余法等方法。

　　4.答題要點(diǎn)

　　對(duì)于宗地D應(yīng)由政府無(wú)償收回，因?yàn)椋?/P>

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，如滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回。

　　5.答題要點(diǎn)

　　作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)國(guó)土資源部2002年第11號(hào)令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式公開(kāi)出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書(shū)，根據(jù)標(biāo)書(shū)所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。

　　拍賣(mài)：先由出讓方公布拍賣(mài)土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場(chǎng)所集中競(jìng)買(mǎi)，出價(jià)高者成交。

　　掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。

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　　6.答題要點(diǎn)

　　(1)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評(píng)估：

　　A.確定估價(jià)的基本事項(xiàng)，包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格類(lèi)型、估價(jià)日

　　期等;

　　B.擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，確定估價(jià)項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類(lèi)型、來(lái)源、調(diào)查方法、人員安排、時(shí)間進(jìn)度等;

　　C.資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個(gè)別資料等;

　　D.相關(guān)資料分析，對(duì)影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行分析;

　　E.按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，試算宗地價(jià)格;

　　F.試算價(jià)格調(diào)整，確定最后估價(jià)結(jié)果;

　　G.撰寫(xiě)土地估價(jià)報(bào)告書(shū);

　　H.將土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方。

　　(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的兩種。

　　收集的資料包括：

　　1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

　　B.房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;

　　C.房屋重置成本;

　　D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

　　E.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　2)市場(chǎng)比較法應(yīng)收集以下資料：

　　A.三個(gè)以上與待估宗地用途相同、交易類(lèi)型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近、交易時(shí)間相近等的比較實(shí)例;

　　B.土地還原率等參數(shù);

　　C.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　3)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　　A.當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)及修正體系;

　　B.待估宗地所在土地級(jí)別;

　　C.土地還原率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià);

　　B.開(kāi)發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;

　　C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及待估宗地個(gè)別資料等。