相關知識:同宗地使用權是否可以分層出讓

　　案例：

　　某市國土資源局以拍賣方式將宗地號為0089的建設用地使用權出讓給A公司，用作大型商貿(mào)城的建設。雙方在拍賣后簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》。合同約定：該宗地的用途為商業(yè)用地。以地上60米為上限，以地下30米為下限，高差為90米。合同簽訂后，A公司支付了全部價款，國土資源局為其辦理了土地使用權證書。一個月后，國土資源局掛牌出讓0089號宗地。以地下30米為上限，以地下70米為下限，高差為40米的建設用地使用權，并將此塊土地的建設用地使用權出讓給了B公司，同時簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》。A公司得知后，認為國土資源局侵犯了自己的權益，向國土資源局提出異議，要求國土資源局收回B公司的建設用地使用權。國土資源局解釋說，他們的做法是將建設用地使用權進行立體分割后，分別進行出讓，不存在違法違規(guī)行為。A公司不服，欲向上級主管部門提起行政復議。

　　疑惑：

　　國土資源局能否將同一宗地的建設用地使用權分層出讓?

　　解析：

　　本案主要涉及建設用地使用權分層出讓的問題。

　　建設用地使用權分層出讓，是指將國有建設用地使用權，立體分割成多個不同高度且不相重疊的部分，再分別進行出讓的行為。其前提是將土地看成作一個空間，享有“空間權”。所謂“空間權”是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權利，或?qū)ν恋氐乇砩舷轮欢ǚ秶鷥?nèi)的空間的權利。自19世紀以來，隨著交通擁擠、住宅緊缺等各種社會問題的出現(xiàn)，土地所有的個人獨占性與社會公共性之間的矛盾激化，國家開始限制土地所有者對空間享有的絕對權利。

　　在我國，隨著經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空間成為城市科學可持續(xù)發(fā)展的迫切需要。《物權法》就此引進了“空間權”，其第一百三十六條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。” 同時，《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》第二條也作出了相應的規(guī)定。依據(jù)這些規(guī)定，國家可將土地進行立體的縱向分割，即將土地分成不同高度的空間，既可以在同一宗土地上為一個人設立一個建設用地使用權，也可以為兩個以上的人分別設立若干個相互之間不沖突的建設用地使用權。

　　在本案中，國土資源局分別與A公司和B公司簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，在合同中明確了各自建設用地使用權的上下界限，并且上下界限并不沖突，根據(jù)《物權法》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》的有關規(guī)定，國土資源局的出讓行為是合法的。

　　建設用地分層出讓，可以避免資源的浪費，更加節(jié)約集約利用土地，是土地管理的又一創(chuàng)新。但是，其中仍有一些問題需要解決，比如如何避免各建設用地使用權分層設立后，使用權人之間的權利沖突;如何確定建設用地使用權分層設立后的出讓金標準等。這些問題仍待深入的研究，在實踐過程中找出解決方法。

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