相關(guān)知識(shí):同宗地使用權(quán)是否可以分層出讓
案例:
某市國(guó)土資源局以拍賣方式將宗地號(hào)為0089的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給A公司,用作大型商貿(mào)城的建設(shè)。雙方在拍賣后簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。合同約定:該宗地的用途為商業(yè)用地。以地上60米為上限,以地下30米為下限,高差為90米。合同簽訂后,A公司支付了全部?jī)r(jià)款,國(guó)土資源局為其辦理了土地使用權(quán)證書。一個(gè)月后,國(guó)土資源局掛牌出讓0089號(hào)宗地。以地下30米為上限,以地下70米為下限,高差為40米的建設(shè)用地使用權(quán),并將此塊土地的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給了B公司,同時(shí)簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。A公司得知后,認(rèn)為國(guó)土資源局侵犯了自己的權(quán)益,向國(guó)土資源局提出異議,要求國(guó)土資源局收回B公司的建設(shè)用地使用權(quán)。國(guó)土資源局解釋說(shuō),他們的做法是將建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行立體分割后,分別進(jìn)行出讓,不存在違法違規(guī)行為。A公司不服,欲向上級(jí)主管部門提起行政復(fù)議。
疑惑:
國(guó)土資源局能否將同一宗地的建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓?
解析:
本案主要涉及建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓的問(wèn)題。
建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓,是指將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),立體分割成多個(gè)不同高度且不相重疊的部分,再分別進(jìn)行出讓的行為。其前提是將土地看成作一個(gè)空間,享有“空間權(quán)”。所謂“空間權(quán)”是指于空中或地中橫切一斷層而享有的權(quán)利,或?qū)ν恋氐乇砩舷轮欢ǚ秶鷥?nèi)的空間的權(quán)利。自19世紀(jì)以來(lái),隨著交通擁擠、住宅緊缺等各種社會(huì)問(wèn)題的出現(xiàn),土地所有的個(gè)人獨(dú)占性與社會(huì)公共性之間的矛盾激化,國(guó)家開(kāi)始限制土地所有者對(duì)空間享有的絕對(duì)權(quán)利。
在我國(guó),隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快,人地矛盾也日益突出,合理利用空間成為城市科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的迫切需要?!段餀?quán)法》就此引進(jìn)了“空間權(quán)”,其第一百三十六條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?!?同時(shí),《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第二條也作出了相應(yīng)的規(guī)定。依據(jù)這些規(guī)定,國(guó)家可將土地進(jìn)行立體的縱向分割,即將土地分成不同高度的空間,既可以在同一宗土地上為一個(gè)人設(shè)立一個(gè)建設(shè)用地使用權(quán),也可以為兩個(gè)以上的人分別設(shè)立若干個(gè)相互之間不沖突的建設(shè)用地使用權(quán)。
在本案中,國(guó)土資源局分別與A公司和B公司簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,在合同中明確了各自建設(shè)用地使用權(quán)的上下界限,并且上下界限并不沖突,根據(jù)《物權(quán)法》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定,國(guó)土資源局的出讓行為是合法的。
建設(shè)用地分層出讓,可以避免資源的浪費(fèi),更加節(jié)約集約利用土地,是土地管理的又一創(chuàng)新。但是,其中仍有一些問(wèn)題需要解決,比如如何避免各建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后,使用權(quán)人之間的權(quán)利沖突;如何確定建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)等。這些問(wèn)題仍待深入的研究,在實(shí)踐過(guò)程中找出解決方法。
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