土地估價師土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo)第六章3

　　二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：

　　(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

　　(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　　(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

　　(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

　　(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括( ACD )。

　　A.出售 B。抵押 C. 交換 D.贈與

　　三、土地租賃管理

　　我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。

　　(一)國有土地租賃管理

　　1.國有土地租賃的概念

　　所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。

　　2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則

　　(1)國有土地有償、有限期使用原則;

　　(2)維護(hù)國家、集體和個人權(quán)益的原則;

　　(3)嚴(yán)格依法辦事原則;

　　(4)收益合理分配原則;

　　(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。

　　3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐

　　(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。

　　土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

　　(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A―土地年租金;

　　P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;

　　n―出讓土地使用權(quán)的使用年限;

　　r―折現(xiàn)率。

　　(二)土地使用權(quán)出租管理

　　1.土地使用權(quán)出租的概念

　　土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

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　　土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動，它具有以下幾個法律特征：

　　(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。

　　(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。

　　(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　2.土地使用權(quán)出租程序

　　由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨(dú)出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序?yàn)椋?/P>

　　*出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。

　　3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)

　?、俳桓锻恋丶暗厣辖ㄖ铩⑵渌街锛氨３至x務(wù)。

　?、谌绻鲎馊宿D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。

　?、鄢鲎馊俗鳛橥恋厥褂脵?quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

　?、艹鲎馊藨{借土地使用權(quán)收取租金。

　?、莩鲎馊擞袡?quán)監(jiān)督承租人對土地的使用。

　　(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)

　?、俪凶夥綉?yīng)按租賃合同要求及時向出租方支付土地使用權(quán)租金。

　?、诔凶馊吮仨毎春贤?guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。

　?、鄢凶馊擞袡?quán)按租賃合同及時使用土地，在租賃合同終止時也應(yīng)及時返還土地。

　?、艹凶馊耸褂贸鲎馔恋貢r，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。

　　例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說法正確的是( ABCD )。

　　A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方

　　B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況

　　C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)

　　D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地

　　4.土地使用權(quán)出租的限制條件

　　(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。

　　(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。

　　5.土地使用權(quán)租賃合同管理

　　是一種雙方有償合同。同時它又是諾成合同，因?yàn)楫?dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：

　　合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。

　　(2)土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。

　　(3)土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。

　　(4)租賃期間對地塊的合理利用責(zé)任。

　　(5)出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(6)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

　　(7)違約條款及合同終止條款。

　　(8)其他規(guī)定等。

　　例題：下列土地活動中，必須簽訂合同的是( ABCD )。

　　A. 出讓 B.轉(zhuǎn)讓 C. 出租 D.抵押