土地估價師土地管理基礎輔導第六章1

　　第六章 土地市場管理

　　第一節(jié)土地市場及其管理手段

　　第二節(jié) 土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理

　　重點難點

　　土地市場三級結構特征;土地市場主體、客體、市場管理的內容;市場管理手段;土地出讓、轉讓、租賃和抵押管理

　　內容講解

　　第六章 土地市場管理

　　第一節(jié)土地市場及其管理手段

　　一、土地市場的概念

　　市場，是商品交易的場所，是商品交換中發(fā)生的各種經濟關系的總和。

　　土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。

　　土地市場的內涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產權交換關系的經營性活動。

　　土地市場的客體主要是土地及其產權關系。因此，土地市場是有形的土地和無形權益、信息、咨詢服務等的統(tǒng)一體。

　　二、土地市場的特征

　　(1)交易實體的非移動性。

　　(2)土地市場的地域性。

　　(3)土地市場的壟斷性。

　　(4)流通方式的多樣性。

　　(5)土地供給彈性小。

　　判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區(qū)市場狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。( w )

　　判斷題.因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場內，土地價格主要由需求來決定。

　　( r )

　　三、土地市場的主體與客體

　　(一)土地市場主體

　　土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　1、供給者是向土地市場提供交易對象的經濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經營者)。

　　2.需求者是通過土地交易取得土地所有權、使用權租賃權抵押權等土地權利的單位和個人。

　　3.中介者

　　4.管理者.市場的管理者的基本任務在于維持交易秩序，提供交易質量和效率，協(xié)調土地交易關系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經濟杠桿進行管理

　　例題：土地市場管理者的基本任務是( ABD )。

　　A.維持交易秩序 B.提高交易質量和效率

　　C. 制定土地交易價格 D.協(xié)調土地交易關系

　　(二)土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產權關系。

　　土地產權關系及其在市場運行中的交換，構成土地市場客體的主要內容。

　　四、土地市場的結構

　　現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結構。

　　1.土地一級市場

　　一級市場是土地使用權的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場

　　2.土地二級市場

　　即土地使用權轉讓市場二級市場是國家調控下的以市場調節(jié)為主的市場。

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　　3.土地三級市場

　　三級市場是土地使用者之間進行的土地轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調節(jié)的開放市場。

　　五、土地市場的管理手段

　　(一)土地利用規(guī)劃與計劃手段

　　1.土地利用規(guī)劃

　　土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調供求關系，調節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段;也是確定合理用地結構，優(yōu)化土地配置的基礎性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調控作用。

　　2.土地利用計劃

　　年度計劃(包括國有土地使用權出讓計劃和房地產開發(fā)用地計劃)的實施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調控土地市場的有效手段。

　　土地使用權出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進行。

　　3.土地用途管制

　　土地用途管制是市場經濟國家廣泛采用的土地利用管理制 度。

　　(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調控的一項重要措施。其主要任務是對土地權屬的變更加以管理，監(jiān)控土地數量、質量和產權的更動趨勢。土地權屬登記是地籍管理的核心內容

　　(三)土地價格調控手段

　　土地價格作為土地市場運作過程中最重要的經濟杠桿手段，在土地市場管理中占據極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調控是土地市場管理的核心內容。對土地市場價格進行調控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產流失和土地利用的不合理。根據我國目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價格宏觀調控的措施主要有以下幾方面：

　　1\建立基準地價、標定地價定期公布制度

　　基準地價、標定地價是國家建立地價體系的重要內容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準地價、標定地價定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。

　　2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價

　　這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權過程中，為了局部和短期利益，采取不正當的競爭方式，隨意壓低地價，造成國家土地資產的流失;二是增加土地使用權出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監(jiān)督;三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實行的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。

　　判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權采取最低限價。 ( R )

　　3，政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預

　　土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。

　　當出現(xiàn)土地價格暴漲時，政府應采取適當的行政手段進行干預，如限制地價水平、調整土地供應計劃、調整土地稅收等。

　　4.建立土地交易價格申報制度

　　5.政府對土地使用權的轉移有優(yōu)先購買權

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。實施優(yōu)先購買權，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為;其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費;第三，國家因特殊建設需要，如公共福利設施建設需要或實施土地利用規(guī)劃時，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設的需要。

　　(四)土地稅收和金融手段

　　1.稅收手段

　　稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調節(jié)經濟利益和經濟行為。

　　2.金融手段

　　(五)土地立法和執(zhí)法手段

　　通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運行進行控制、指導、規(guī)范和監(jiān)督，實踐證明是加強市場管理的最有效手段之一。

　　例題：土地市場的管理手段包括( ABCD )。

　　A. 土地利用規(guī)劃與計劃手段 B.地籍管理手段

　　C. 土地價格調控手段 D。土地稅收和金融手段