不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法
不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法
1.對(duì)于習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn),如居住用商品房、工業(yè)廠房等,應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格,采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(總開(kāi)發(fā)價(jià)值)。
2.對(duì)于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn),如寫(xiě)字樓和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等,其開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的確定,可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件不動(dòng)產(chǎn)的租金水平和出租費(fèi)用水平,采用市場(chǎng)比較法確定所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。具體確定需要參考以下幾個(gè)步驟:①單位面積的月租金或年租金;②不動(dòng)產(chǎn)出租水平;③不動(dòng)產(chǎn)還原利率;④可出租的凈面積。
例如:根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平,與所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)類似的不動(dòng)產(chǎn)月租金水平為每建筑平方米200元,其中維修費(fèi)、管理費(fèi)等出租費(fèi)用為30%,該類不動(dòng)產(chǎn)的還原率為8%,總建筑面積4000平方米,可出租率為85%,則所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)(設(shè)定為無(wú)限年期)可確定為:
200×(1-30%) ×12×4000×85%×1/8%=71400(萬(wàn)元)
注意事項(xiàng):
A、售價(jià)預(yù)測(cè)要合理:根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、政策影響,預(yù)測(cè)建成后售價(jià);
B、銷售時(shí)間預(yù)測(cè)要合理:如現(xiàn)行政策規(guī)定,商品房要主體封頂后才能預(yù)售;
C、銷售情況預(yù)測(cè)要合理:要根據(jù)市場(chǎng)承受條件,逐步銷售,不可能一建好就“銷售一空”,特別是大型房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)分期銷售,分期銷售同時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題。
D、租賃時(shí)要考慮出租率及租金增長(zhǎng)情況。注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別,計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積,計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)用總建筑面積。
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