土地估價師土地管理基礎(chǔ)輔導第二章4

　　第五節(jié)土地金融與土地稅收

　　一、土地金融

　　(一)土地金融的概念和分類

　　1.土地金融的概念

　　土地金融，就是以土地作為獲取信用的保證，而獲得的資金融通。任何組織和個人，如欲獲得資金融通，必須有信用基礎(chǔ)，信用基礎(chǔ)不外乎三種：①受信人的道德人格;②受信人的能力;③受信人的財產(chǎn)。

　　土地具有增值趨勢，這正符合人們對財富的完全保障心理，所以土地成為最理想的長期信用基礎(chǔ)。這種以土地作為抵押品而獲得的長期信貸，稱為土地抵押信用。

　　2.土地金融的分類一般根據(jù)土地用途不同，把土地金融分為農(nóng)地金融和市地金融兩大類

　　農(nóng)地金融主要業(yè)務(wù)包括：①農(nóng)地改良貸款。②農(nóng)地經(jīng)營貸款。③農(nóng)地買賣貸款。

　　農(nóng)地金融的主要特點是：在契約未到期之前，債權(quán)者不得任意要求債務(wù)提前償還，而債務(wù)者則可在契約到期前隨時償還，負債程序以土地收益剩余為限，貸款期長，利息一般不變。

　　市地金融是以城市土地為抵押標的而取得的資金融通。主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)貸款、消費貸款、改良貸款(主要用于社區(qū)發(fā)展和道路建設(shè))、企業(yè)貸款等。市地金融的特點：風險較小、盈利相對較高。

　　例題：判斷題：市地金融的特點：風險較大、盈利相對較高。[W ]

　　一般國家的土地金融專業(yè)機構(gòu)大多以農(nóng)村為對象，協(xié)助農(nóng)民經(jīng)營與開發(fā)土地，并促進農(nóng)、林、牧、漁等各個方面的建設(shè)。

　　(二)土地金融的特征和功能

　　1.土地金融的特征

　　(1)靈活性。(2)政策性。(3)風險性。

　　2.土地金融的功能

　　(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能。

　　(2)政府可通過土地金融手段推行農(nóng)業(yè)政策與土地政策。

　　(3)籌集建設(shè)城鄉(xiāng)居民住房資金的功能。

　　二、土地稅收

　　(一)土地稅收的內(nèi)涵

　　稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強制地對經(jīng)濟單位和個人無償征收的實物或貨幣，是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種手段。

　　征稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標志是征稅對象。征稅對象按性質(zhì)一般可劃分為對收入額征稅、對所得額征稅和對財產(chǎn)征稅。

　　(二)土地稅制和地稅形式

　　土地稅制度是一國政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度，是由國家政權(quán)機關(guān)制定的向其納稅單位和個人征收土地稅的法律依據(jù)和規(guī)范，它反映著一種國家和納稅人之間的分配關(guān)系。

　　一國公布的土地稅法中通常必須明確規(guī)定征稅對象、納稅人、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。由于各國土地制度不盡相同，其稅制、稅種、征收的辦法和稅率，在各個國家也有不同，但一般都征收地價稅(即土地原價稅)和土地增值稅

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.

　　地價稅是根據(jù)土地價格向土地所有者征收的一種土地稅，一般分為兩種：(1)土地原價稅。是按土地的原始價格征稅，不包括土地改良價格。

　　(2)土地增值稅。又稱土地增價稅，是指按土地價格增加數(shù)額征稅。土地增值的計征辦法又分兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分征稅;二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購人價格部分征稅。土地增值稅是一些國家為了適應(yīng)土地增值而設(shè)立的稅種，其目的是把因社會發(fā)展所增加的土地價格還諸于社會共享，并以此遏制土地投機的發(fā)展。土地增值稅原只在土地轉(zhuǎn)移時征收，但即使土地在保持不轉(zhuǎn)移時仍然可累積利益而增值，還是應(yīng)該征收土地增值稅，此之為定期增值稅。

　　當前各國實行的定期增值稅一般分為10年期和5年期兩種。10年期增值稅是指土地保留10年屆滿時須征收土地增值稅，5年期增值稅是指土地建設(shè)地區(qū)土地增值稅于工程竣工后屆滿5年時征收。征收這兩種定期增值稅主要是區(qū)別由于通常的城市成長與由于市政工程改善而引起的不同的土地價格增值。

　　(三)土地稅收政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國家或社會為特定的目的對土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟供給及其收益的分配。

　　(四)我國現(xiàn)行稅收體系

　　目前，我國新稅制體系建立之后，國家現(xiàn)行稅收體系主要由以下稅種構(gòu)成：

　　1.流轉(zhuǎn)稅類(含附加稅)(1)增值稅(2)營業(yè)稅(3)消費稅(4)城市維護建設(shè)稅

　　2.收益稅類(5)個人所得稅(6)企業(yè)所得稅(7)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅(8)土地增值稅(9)農(nóng)業(yè)稅

　　3.財產(chǎn)稅類(10)房產(chǎn)稅(11)車船稅

　　4.資源稅類(12)資源稅(13)耕地占用稅(14)土地使用稅

　　5.行為稅類(15)印花稅(16)契稅 (17)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(18)關(guān)稅

　　在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。與土地稅收相關(guān)的稅種還有：房產(chǎn)稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。

　　例題：在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有[ ]等。

　　A.耕地占用稅

　　B.消費稅

　　C.土地增值稅

　　D.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　答案：A。C。D

　　分析：在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　土地增值稅是國家對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對土地增值額課稅，其實質(zhì)是對土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調(diào)節(jié)超額收入，抑制投機，防止土地資產(chǎn)流失。土地增值稅采取四級超額累進稅率，其稅率為30%-60%。耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依法按實際占用的耕地面積計征的一種稅。耕地占用稅實行定額稅制，即按實際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個檔次計征，其額度為1-10元/┫，一次性征收。城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，依法征收的一種級差資源稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積，按照城市規(guī)模大小，依照規(guī)定的稅額標準分為四個檔次按年度計算，分期繳納。其稅額幅度為每年0.2―10元/┫。