最新土地估價實務自測練習題四
表3-1 容積率修正系數(shù)表
容積率 <1.0 2 3 4 5 6
容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4
4. 確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A3)
待估宗是W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得,設定土地使用年限為40年,至評估基準日,剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3= [1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5.確定基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)
根據(jù)此次評估設定待估宗的的開發(fā)程度,參照《B縣定及與基準地價評估報告》中基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)表,確定待估宗地基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。
6.期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的,調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料,經(jīng)分析測算,地價上漲了5%,故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7. 確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式:
宗地地價=基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1. 地價的確定
對于待估宗地,分別采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法,其評估結(jié)果分別為:
成本逼近法:164.6元/平方米
基準地價系數(shù)修正法:185.2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結(jié)果,兩種方法所得結(jié)果相差較大,故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6(元/平方米)
2. 估價結(jié)果
待估宗地土地面積:2200.8平方米
單位面積地價:162.6元/平方米
總地價:35.785萬元
第四部分 附件
1.委托估價函
2.待估宗地區(qū)域位置圖
3.委托方營業(yè)執(zhí)照復印件
4.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件
5. 土地估價師證書復印件
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?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.
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