最新土地估價實務自測練習題三
待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座,建筑面積為1790.59平方米,建筑容積率為1.2。
二、地價影響因素分析
(略)
第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況,我們選擇成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下:
(一) 成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤,利息、應繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為:
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益
1. 土地取得費及有關(guān)稅費
根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定,待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1) 征地費:通過調(diào)查,依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析,征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地,征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝,即37.5元/平方米。
(2) 有關(guān)稅費:由于待估宗法周邊的土地類型主要為耕地,根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定,征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設用地有償使用費7元/平方米,合計稅費為19.5元/平方米。
(3) 土地管理費:根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定:土地管理費按征地費總額的3%征收,則為1.1元/平方米。
上述三項合計,土地取得費為58.1元/平方米。
2. 土地開發(fā)費
此次評估設定待估宗地的開發(fā)程序為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查,待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間,根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平,取待估宗時的開發(fā)費用為50元/平方米。
3. 投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程序及開發(fā)規(guī)模,設定開發(fā)周期按1年計,設定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付,土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付,貸款利息率按評估基準日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計,則
投資利息=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%
=6.32(元/平方米)
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4. 投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況,設定年投資利潤率為12%,則:
投資利潤=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%
=13.7(元/平方米)
5. 計算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平,結(jié)合待估宗地的預期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定,取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益=(征收費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%
=36.5(元/平方米)
6. 計算待估宗地的土地使用權(quán)價格
待估宗地的土地使用權(quán)價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6(元/平方米)
(二) 基準地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準地價,結(jié)合區(qū)域因素、個性因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程序等因素修正的調(diào)整,即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基閃地價覆蓋范圍之內(nèi),用途為工業(yè),根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準地價評估報告》,采用基準地價測算宗地地價的公式如下:
宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準地價×A1×A2×A3×A4×A5
A1―――區(qū)域條件修正系數(shù)
A2――容積率修正系數(shù)
A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
A4――基礎設施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5――期日修正系數(shù)
采用基準地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下:
1. 確定待估宗地的土地級別及基準地價
經(jīng)調(diào)查分析,待估宗地位于B縣光明路,屬于3級地,3級地的工業(yè)用地基準地價為150元/平方米。
2. 確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)
經(jīng)調(diào)查,待估宗地的區(qū)域條件較好,取修正系數(shù)為1.0553。
3. 確定容積率修正系數(shù)(A2)
待估宗地面積為2200.8平方米,建筑總面積為1790.59平方米,容積率為1.2,根據(jù)容積率修正系數(shù)表(表3-1),待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。
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