土地估價實務(wù)收益還原法備考指南三

　　三、1998年采用收益還原法計算題解析

　　題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)

　　(一)審題

　　1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法

　　從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。

　　2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些

　　重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。

　　(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

　　1、適用公式

　　特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。

　　2、解題基本思路

　　第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益

　　第二步：通過建筑物重置價格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計算房屋純收益

　　第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益

　　第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格

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