土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題2

　　第三部分　　土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　1、最有效使用原則　(略)

　　2、貢獻(xiàn)原則　(略)

　　3、變動(dòng)原則　(略)

　　4、合法原則　(略)二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

　　(一) 估價(jià)方法的選擇

　　估價(jià)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，確定采用收益還原法、市場(chǎng)比較法評(píng)估待估宗地地價(jià)。

　　(二) 估價(jià)過(guò)程

　　1、收益還原法

　　(1)計(jì)算估價(jià)對(duì)象總樓價(jià)：

　　計(jì)算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　其中：P為總樓價(jià)。

　　a為房地年純收益。其參數(shù)是通過(guò)房地的正常租金水平測(cè)得。

　　r為綜合還原率

　　n為房地尚可使用年限

　　估價(jià)對(duì)象上上建筑物的耐用年限為60年，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價(jià)為700元/平方米，殘值等于0。

　　根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，確定本次估價(jià)對(duì)象地上建筑物于估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75%。

　　(2)確定客觀租金：

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定客觀租金。

　?、龠x擇可比實(shí)例：

　　根據(jù)收集的市場(chǎng)資料進(jìn)行篩選，選取以下三個(gè)房地出租實(shí)例，詳見(jiàn)《房地出租比較實(shí)例基本情況一覽表》。(略)

　　②影響租金因素修正(略)

　?、劭陀^租金的計(jì)算及確定

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=243.60元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格B=233.40元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=249.09元/平方米

　　取比準(zhǔn)價(jià)格A、比準(zhǔn)價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金，即：

　　客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米

　　(3)計(jì)算房地總收益：

　　年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元

　　(4)計(jì)算年總費(fèi)用

　?、俟芾碣M(fèi)：

　　根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)為房屋租金的3%，即：

　　房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元

　?、诰S修費(fèi)：

　　根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2%

　　即：

　　房屋出租經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)=房屋重置價(jià)×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元

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　?、郾ｋU(xiǎn)費(fèi)：

　　根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的2‰，即：

　　房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元

　　④房屋年折舊額：

　　房屋年折舊額=房屋重置價(jià)×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元

　?、葑饨饟p失：

　　根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：

　　租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元

　　年總費(fèi)用=①+②+③+④+⑤=118308.22元

　　(5)房地年純收益：

　　房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費(fèi)用

　　=564317.15-118308.22=446008.93元

　　(6)確定綜合還原率：

　　采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。

　　(7)計(jì)算總樓價(jià)：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元

　　(8)房屋現(xiàn)值

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率=2914.50×700×75%=1530112元

　　(9)總地價(jià)

　　總地價(jià)=總樓價(jià)-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場(chǎng)比較法

　　(1)選擇房地出售實(shí)例：

　　估價(jià)人員對(duì)收集的多宗交易實(shí)例進(jìn)行比較分析后，選擇了一宗交易實(shí)例作為比較實(shí)例，基本情況見(jiàn)下表：

　　基本情況 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C

　　交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣

　　交易時(shí)間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月

　　交易價(jià)格(萬(wàn)元) 310 260 275

　　交易情況 正常 正常 正常 正常

　　土地使用年期 40年 40年 40年 40年

　　土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)

　　用地面積(┫) 651.67 496 385 442

　　容積率 4.90 4.75 4.80 4.90

　　建筑面積(┫) 2914.5 2356 1848 2187.9

　　重置單價(jià)(元/┫) 680 580 600 580

　　成新率 75 80 75 70

　　(2)房屋占地地價(jià)計(jì)算

　　①房屋現(xiàn)值計(jì)算：

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新率

　　實(shí)例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元

　　實(shí)例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元

　　實(shí)例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元

　?、趯?shí)例地價(jià)計(jì)算：

　　據(jù)調(diào)查，房屋買賣中，賣方應(yīng)支付的稅費(fèi)為正常交易價(jià)的8.5%，則;

　　單位地價(jià)=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應(yīng)支付的稅費(fèi))/房屋用地面積

　　實(shí)例A單位面積地價(jià)=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496

　　=3514.75元/平方米

　　實(shí)例B單位面積地價(jià)=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385

　　=4019.22元/平方米

　　實(shí)例C單位面積地價(jià)=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442

　　=3683.17元/平方米