土地估價師《土地估價實務(wù)》模擬題1

　　第一部分 計算題　　共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。

　　一、某企業(yè)2000年9月以有償出讓方式取得某地塊40年使用權(quán)，面積1000平米，同時在其上以2000元/平米造價建成800平米商鋪，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5%，目前重置價格為2500元/平米，該商鋪現(xiàn)全部優(yōu)惠出租給企業(yè)內(nèi)部下崗職工，每月租金30元/平米，同類商鋪市場租金一般為每月50元/平米，土地還原率為4%，房屋還原率為5%，每年需支付稅金20元/平米，管理費為同類租金的5%，年維修費和保險費分別為重置價格的2%和0.2%。請評估該宗地在2004年9月的價格。

　　二、某開發(fā)區(qū)土地總面積5000畝，已完成“七通一平”建設(shè)，公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地1000畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50年。據(jù)測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15萬元/畝;土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投資額占40%，各年內(nèi)均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20%，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。

　　三、某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問可貸多少款?

　　項目其他資料如下：

　　1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。

　　2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。

　　3、大樓建成后該公司計劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對外出租，預(yù)計出租率為90%。

　　4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費用中，管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，稅金為租金的12%，保險費為建安造價的千分之二。項目投資回報率取建安造價的30%。建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為3%。當?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。

　　第二部分 案例分析

　　共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。

　　四、某城市擬對市中心區(qū)域進行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中，宗地A為一舊住宅，土地總面積8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地總面積7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地總面積為1500平方米，除讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏資金，該宗地已現(xiàn)值5年。

　　上述四宗地由當?shù)厥型恋貎涫召徶行拇碚y(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0-3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

　　1、市土地儲備收購中心在對宗地A進行收購補償時時，有人認為只要對房屋進行補償，不包括土地補償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;

　　2、為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地儲備收購中心需對其所使用的國有劃撥土地進行補償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地進行評估，請簡述評估思路;

　　3、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地儲備收購中心在收購宗地C時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進行補償，請問：如何確定補償價格?

　　4、根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);

　　5、該中心區(qū)域整理后，擬將土地進行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點;

　　6、市土地儲備收購中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機構(gòu)對該宗地的價格進行評估，請問：

　　(1) 該土地估價機構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進行評估;

　　(2) 可以選用哪兩種方法進行估價，為此應(yīng)收集哪些資料。第三部分 土地估價報告改錯題

　　五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。

　　土地估價技術(shù)報告

　　第一部分 總 述

　　一、估價項目名稱

　　公司位于××區(qū)××路××號用地地價評估

　　二、委托估價方(略)

　　三、受托估價方(略)

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　　四、估價對象

　　估價對象為××公司位于××市××區(qū)××路××號營業(yè)樓用地，面積595.58平方米。

　　五、估價目的

　　本次評估是委托方提供該宗地的土地使用權(quán)價格，為委托方因經(jīng)營需要轉(zhuǎn)讓該宗土地提供價格依據(jù)

　　六、估價依據(jù)

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》

　　(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　(3)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》

　　(4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

　　(5)《土地估價報告規(guī)范格式》(1996)

　　(6)××省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)。

　　(7)評估委托書

　　(8)估價對象《房屋所有權(quán)證》

　　(9)受托估價方實地勘察調(diào)查所獲取的有關(guān)資料。

　　七、價格定義

　　估價對象作為商業(yè)用地，在容積率為4.9，開發(fā)程度不場內(nèi)“五通一平”、場外“六通一平”狀態(tài)下，于估價期日的四十多年的土地價格。

　　八、估價期日：一九九九年十二月三十一日。

　　九、估價日期：一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。

　　十、估價結(jié)果

　　估價機構(gòu)在充分調(diào)查和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學的估價程序，確定估價結(jié)果為：

　　委估土地面積：595.58平方米

　　單位面積地價;4485.25元/平方米

　　總地價：2671325元

　　大寫：(人民幣)貳佰陸拾柒萬壹仟參佰貳拾伍元整。

　　十一、需要特殊說明的事項

　　(1) 本報告估價結(jié)果為估價期日及設(shè)定容積率和土地開發(fā)程度的商業(yè)用地的土地價格，藶條件發(fā)生改變，則本結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

　　(2) 本報告結(jié)果只為此次估價目的服務(wù)，如用作其他目的，其價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

　　十二、土地估價師答名 (略)

　　十三、土地估價機構(gòu) (略)

　　二○○○年一月十日

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1. 土地位置狀況

　　估價對象位于××市××區(qū)××路××號，土地證號為×國用(××)字第××號，土地面積為595.58平方米，東至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地號為××××。

　　2. 土地權(quán)利狀況

　　估價對象是××公司以劃撥公式取得的國有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。××公司擬出讓方式取得該宗地40年期商業(yè)用途的土地使用權(quán)后，轉(zhuǎn)讓出售該房地產(chǎn)。獲得出讓土地使用權(quán)后，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)濟活動的合法權(quán)益受法律保護。

　　3建筑物和地上附著物狀況

　　估價對象上有一幢建于1981年的鋼混結(jié)構(gòu)建筑物，現(xiàn)用于商業(yè)經(jīng)營和辦公。建筑面積2914.5平方米，有效使用率80%。

　　二、地價影響因素分析

　　(一) 區(qū)域因素 (略)

　　(二) 個別因素(略)