估價實務:收益還原法應用舉例

　　1.該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經營者利潤;

　　2.總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短于房屋經濟壽命到期日(鋼筋混凝土非生產用房經濟壽命為60年，本例房屋經濟壽命到2061年6月30日止)，故折舊年限到土地終止日2040年6月30止，共39年。

　　解：

　　1.年經營收入=6000萬元

　　2.年需扣除總費用：

　　(1)銷售成本及經營成本=4000萬元

　　(2)管理費、財務費用=6000×6%=360萬元

　　(3)商品銷售稅金及附加=6000×8.5%=510萬元

　　(4)房屋年折舊

　　折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39年，

　　房屋重置價=1500×15000=2250萬元

　　年折舊額=2250/39=57.69萬元

　　已折舊年限從2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

　　(5)經營利潤=6000×10%=600萬元

　　年須扣除總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=5527.69萬元

　　3.房地產年純收益=6000-5527.69=472.3l萬元

　　4.房屋年純收益=房屋現值×房屋還原利率

　　=(2250-57.69×4)×8%

　　=161.54萬元

　　5.土地年純收益=472.3l-161.54=310.77萬元

　　6.求該地塊于2005年7月1日價值

　　土地使用權終止日期為2040年6月30日，剩余收益年限35年

　　土地使用權價格=a/r地×[1-1/(1+ r地)n]=310.77/6%×[1-1/(1+6%)35]

　　=4505.62萬元

　　土地單價=9011元/平方米

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