理論與方法:土地附著物估價的基本方法

　　土地附著物估價的基本方法

　　1、補償標(biāo)準(zhǔn)法

　　目前很多地方已經(jīng)出臺土地附著物補償標(biāo)準(zhǔn)，例如武漢市，于2005年1月出臺文件《武漢市物價局、市國土資源管理局關(guān)于印發(fā)征用土地中青、魚苗及地上附著物和其他有關(guān)設(shè)施補償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定了土地附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)。

　　在實際評估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地附著物屬于補償?shù)姆秶?，直接套用政府的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，即補償標(biāo)準(zhǔn)法。

　　2、比較法

　　比較法作為評估的基本方法之一，得到了廣泛的應(yīng)用。同理，在土地附著物評估中，無論是何種類型的土地附著物，如果該區(qū)域內(nèi)存在相同或相似的補償案例，那么可以直接使用比較法進(jìn)行評估。其過程簡單為：收集補償案例、同估價對象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價對象的價格。

　　3、成本法

　　成本法主要是從成本的角度去考慮土地附著物的價值，即土地附著物的擁有者花費了多少成本去建造、制造或者創(chuàng)造，從而形成該土地附著物，例如水井、地上地下管線等構(gòu)筑物。在采用成本法評估土地附著物時，其成本包括投入的資金成本、資金利息、以及是否存在相關(guān)稅費等。

　　4、收益補償法

　　收益補償法其實就是收益法用于土地附著物估價，例如對果樹、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著物。在采用收益補償法進(jìn)行評估時，重要的是確定純收益以及收益年限，純收益、收益年限可以通過實地調(diào)研，走訪有關(guān)部門來確定。一般來說青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。

　　注意：收益補償法與收益還原法不同，因為土地附著物的收益補償法更多的體現(xiàn)的是一種補償性質(zhì)。

　　例、在采用成本法對土地附著物進(jìn)行估價時，一般不考慮( C )。

　　A、投入的資金成本

　　B、相關(guān)稅費

　　C、土地附著物的增值收益

　　D、資金的利息

　　考察成本法評估的內(nèi)容。

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導(dǎo)，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.