建立有形市場的重要性和必要性

　　一、充分認(rèn)識(shí)完善土地要素市場，建立有形市場的重要性和必要性

　　土地要素市場是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，遵循市場規(guī)律配置土地是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當(dāng)前培育和規(guī)范土地要素市場，深化土地管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　建立有形市場，是要通過設(shè)立固定場所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場環(huán)境。建立有形市場是以市場方式配置土地的基本要求，是確保土地交易合法性和安全性的需要，是引導(dǎo)土地交易雙方依法交易的重要手段，是規(guī)范市場秩序和創(chuàng)造良好的市場環(huán)境的主要途徑，也是溝通土地市場信息，增強(qiáng)土地投資決策科學(xué)性的基本條件。

　　建立有形市場，是土地管理改革，轉(zhuǎn)變政府職能的大事，是積極推進(jìn)依法行政，建立政務(wù)公開的有力措施，也是加強(qiáng)廉政建設(shè)，接受社會(huì)監(jiān)督的重要舉措。各級(jí)土地行政主管部門必須高度重視，積極創(chuàng)造條件，加快有形市場的建設(shè)步伐。

　　二、結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，加快建立有形市場，完善土地市場功能

　　按照職能轉(zhuǎn)變，政事分開、政企分開的原則，各地要結(jié)合政府機(jī)構(gòu)改革，抓好各級(jí)特別是市、縣有形市場的建設(shè)。在貫徹落實(shí)11號(hào)文件和39號(hào)文件的過程中，已經(jīng)建立了有形市場的地方要完善功能，健全交易管理制度，擴(kuò)大公開交易范圍;尚未建立有形市場的地方，要按照本通知要求，認(rèn)真分析本地區(qū)土地市場發(fā)育的實(shí)際情況，采取積極有效措施，加快有形土地市場建設(shè)。

　　當(dāng)前，有形市場應(yīng)具備以下基本功能：

　　(一)提供交易場所。為土地交易洽談、招商、展銷等交易活動(dòng)和招標(biāo)、拍賣會(huì)提供場地，為交易代理、地價(jià)評(píng)估、法律咨詢等中介機(jī)構(gòu)提供營業(yè)場所。

　　(二)辦理交易事務(wù)。為政府有關(guān)部門派出的辦事機(jī)構(gòu)提供服務(wù)“窗口”，方便交易各方辦理政府管理的有關(guān)手續(xù)。

　　(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。

　　(四)代理土地交易。接受委托，實(shí)施土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，或受托代理土地使用權(quán)交易活動(dòng)。

　　各地已建立的有形市場要按上述要求調(diào)整功能，并隨市場的完善而逐步擴(kuò)展，規(guī)范土地使用權(quán)交易，促進(jìn)中介業(yè)務(wù)發(fā)展，并推動(dòng)政府的土地收購儲(chǔ)備工作。

　　三、充分利用有形市場，促進(jìn)土地使用權(quán)公開交易

　　各級(jí)土地行政主管部門要充分利用有形市場，促進(jìn)土地使用權(quán)依法公開交易。以下三類土地交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)場公開交易：

　　(一)原劃撥土地使用權(quán)的交易。包括原劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，以及土地的聯(lián)營合作等交易;

　　(二)出讓土地使用權(quán)的首次交易。包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價(jià)出資、入股交換或贈(zèng)與等交易;

　　(三)法律允許的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、聯(lián)營、入股等交易。

　　除上述三類土地的交易外，有條件的地方還可將因土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，法院判決用于債務(wù)清償?shù)耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價(jià)出資、交換、贈(zèng)與等交易活動(dòng)納入有形市場交易，以提高土地公開交易的覆蓋面，增加交易機(jī)會(huì)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。

　　四、建立健全土地交易管理制度，規(guī)范有形市場運(yùn)作

　　有形市場內(nèi)要率先實(shí)施土地交易規(guī)則，廣泛采用招標(biāo)、拍賣手段，實(shí)行掛牌公告方式交易，對(duì)所有交易信息、交易程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等要公開、規(guī)范土地交易行為，防止欺行霸市和強(qiáng)行推銷中介服務(wù)，為土地使用權(quán)的交易，特別是國企改革的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

　　要實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度。涉及原劃撥土地或改變?cè)恋厥褂脳l件的交易，由土地行政主管部門審核，縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，方可入市交易。土地行政主管部門確認(rèn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果并核定應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地使用權(quán)的土地首次交易，經(jīng)交易機(jī)構(gòu)對(duì)出讓合同履行情況初審后，必須報(bào)土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓的條件方可進(jìn)場交易。涉及集體建設(shè)用地的交易，要首先取得原集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。

　　在有形市場內(nèi)公開交易的土地，凡屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競爭性項(xiàng)目用地的交易，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。其他用地類型應(yīng)掛牌公告，規(guī)定期限內(nèi)有多個(gè)申請(qǐng)者，亦應(yīng)采用招標(biāo)，拍賣方式交易。

　　進(jìn)行招標(biāo)，拍賣活動(dòng)，事前應(yīng)制定招標(biāo)、拍賣文件和投標(biāo)、競買規(guī)則，并發(fā)布招標(biāo)、拍賣公告。招標(biāo)、拍賣時(shí)，參與競投或競買的人員應(yīng)達(dá)到規(guī)定的人數(shù)，屬于政府出讓土地的還應(yīng)設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。未達(dá)到規(guī)定人數(shù)和最低保護(hù)價(jià)的，由土地行政主管部門或交易機(jī)構(gòu)重新作出安排。招標(biāo)應(yīng)設(shè)立評(píng)標(biāo)小組，評(píng)標(biāo)工作由委托招標(biāo)人或交易機(jī)構(gòu)主持，除主持人外，其余成員在開標(biāo)前一天從有形市場評(píng)標(biāo)老師庫中隨機(jī)選定。

　　各地可按上述要求結(jié)合本地實(shí)際，制定有形市場的具體管理辦法。

　　五、加強(qiáng)有形市場的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，確保市場的正常運(yùn)作和健康發(fā)展

　　各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)有形市場的領(lǐng)導(dǎo)，在有形市場的機(jī)構(gòu)性質(zhì)、工作職能、人員編制和工作費(fèi)用等方面與相關(guān)部門做好協(xié)調(diào)，落實(shí)好機(jī)構(gòu)、人員和經(jīng)費(fèi)，搞好行政、事業(yè)、企業(yè)等單位在市場運(yùn)營和管理中的工作銜接，推動(dòng)有形市場的建立和完善，確保土地要素市場的正常運(yùn)作和健康發(fā)展。

　　各地要加強(qiáng)對(duì)有形市場的監(jiān)督管理，對(duì)不按規(guī)定進(jìn)入有形市場交易或不按規(guī)則進(jìn)行交易的行為進(jìn)行糾正，對(duì)拒不改正者，不予辦理土地變更登記手續(xù)，并按違法用地查處。對(duì)政府部門或土地交易機(jī)構(gòu)人員在辦理土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽職守的，按情況給予政紀(jì)處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)處理。

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