建立有形市場的重要性和必要性

　　一、充分認識完善土地要素市場，建立有形市場的重要性和必要性

　　土地要素市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規(guī)律配置土地是市場經濟發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規(guī)范土地要素市場，深化土地管理改革的重要工作和關鍵環(huán)節(jié)。

　　建立有形市場，是要通過設立固定場所，健全交易規(guī)則，提供相關服務，形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環(huán)境。建立有形市場是以市場方式配置土地的基本要求，是確保土地交易合法性和安全性的需要，是引導土地交易雙方依法交易的重要手段，是規(guī)范市場秩序和創(chuàng)造良好的市場環(huán)境的主要途徑，也是溝通土地市場信息，增強土地投資決策科學性的基本條件。

　　建立有形市場，是土地管理改革，轉變政府職能的大事，是積極推進依法行政，建立政務公開的有力措施，也是加強廉政建設，接受社會監(jiān)督的重要舉措。各級土地行政主管部門必須高度重視，積極創(chuàng)造條件，加快有形市場的建設步伐。

　　二、結合本地區(qū)實際，加快建立有形市場，完善土地市場功能

　　按照職能轉變，政事分開、政企分開的原則，各地要結合政府機構改革，抓好各級特別是市、縣有形市場的建設。在貫徹落實11號文件和39號文件的過程中，已經建立了有形市場的地方要完善功能，健全交易管理制度，擴大公開交易范圍;尚未建立有形市場的地方，要按照本通知要求，認真分析本地區(qū)土地市場發(fā)育的實際情況，采取積極有效措施，加快有形土地市場建設。

　　當前，有形市場應具備以下基本功能：

　　(一)提供交易場所。為土地交易洽談、招商、展銷等交易活動和招標、拍賣會提供場地，為交易代理、地價評估、法律咨詢等中介機構提供營業(yè)場所。

　　(二)辦理交易事務。為政府有關部門派出的辦事機構提供服務“窗口”，方便交易各方辦理政府管理的有關手續(xù)。

　　(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲存、發(fā)布土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規(guī)、土地市場管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。

　　(四)代理土地交易。接受委托，實施土地使用權招標、拍賣，或受托代理土地使用權交易活動。

　　各地已建立的有形市場要按上述要求調整功能，并隨市場的完善而逐步擴展，規(guī)范土地使用權交易，促進中介業(yè)務發(fā)展，并推動政府的土地收購儲備工作。

　　三、充分利用有形市場，促進土地使用權公開交易

　　各級土地行政主管部門要充分利用有形市場，促進土地使用權依法公開交易。以下三類土地交易活動應當進場公開交易：

　　(一)原劃撥土地使用權的交易。包括原劃撥土地使用權的轉讓、租賃、抵押，以及土地的聯(lián)營合作等交易;

　　(二)出讓土地使用權的首次交易。包括轉讓、租賃、抵押、作價出資、入股交換或贈與等交易;

　　(三)法律允許的集體建設用地的流轉。集體建設用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的轉讓、租賃、聯(lián)營、入股等交易。

　　除上述三類土地的交易外，有條件的地方還可將因土地抵押權實現(xiàn)而引起的土地使用權轉讓，法院判決用于債務清償?shù)耐恋厥褂脵嗟霓D讓和出讓土地使用權的轉讓、租賃、抵押、作價出資、交換、贈與等交易活動納入有形市場交易，以提高土地公開交易的覆蓋面，增加交易機會，降低交易風險和交易成本。

　　四、建立健全土地交易管理制度，規(guī)范有形市場運作

　　有形市場內要率先實施土地交易規(guī)則，廣泛采用招標、拍賣手段，實行掛牌公告方式交易，對所有交易信息、交易程序、收費標準等要公開、規(guī)范土地交易行為，防止欺行霸市和強行推銷中介服務，為土地使用權的交易，特別是國企改革的土地使用權轉讓、變現(xiàn)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

　　要實行交易許可制度和交易預報制度。涉及原劃撥土地或改變原土地使用條件的交易，由土地行政主管部門審核，縣級以上人民政府批準后，方可入市交易。土地行政主管部門確認地價評估結果并核定應補交的出讓金，明確繳納辦法。出讓土地使用權的土地首次交易，經交易機構對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準，達到轉讓的條件方可進場交易。涉及集體建設用地的交易，要首先取得原集體經濟組織的同意，再經土地行政主管部門批準，方可依法流轉。

　　在有形市場內公開交易的土地，凡屬于經營性房地產項目和其他具有競爭性項目用地的交易，應采用招標、拍賣方式進行。其他用地類型應掛牌公告，規(guī)定期限內有多個申請者，亦應采用招標，拍賣方式交易。

　　進行招標，拍賣活動，事前應制定招標、拍賣文件和投標、競買規(guī)則，并發(fā)布招標、拍賣公告。招標、拍賣時，參與競投或競買的人員應達到規(guī)定的人數(shù)，屬于政府出讓土地的還應設立最低保護價。未達到規(guī)定人數(shù)和最低保護價的，由土地行政主管部門或交易機構重新作出安排。招標應設立評標小組，評標工作由委托招標人或交易機構主持，除主持人外，其余成員在開標前一天從有形市場評標老師庫中隨機選定。

　　各地可按上述要求結合本地實際，制定有形市場的具體管理辦法。

　　五、加強有形市場的領導和監(jiān)督，確保市場的正常運作和健康發(fā)展

　　各級土地行政主管部門要切實加強對有形市場的領導，在有形市場的機構性質、工作職能、人員編制和工作費用等方面與相關部門做好協(xié)調，落實好機構、人員和經費，搞好行政、事業(yè)、企業(yè)等單位在市場運營和管理中的工作銜接，推動有形市場的建立和完善，確保土地要素市場的正常運作和健康發(fā)展。

　　各地要加強對有形市場的監(jiān)督管理，對不按規(guī)定進入有形市場交易或不按規(guī)則進行交易的行為進行糾正，對拒不改正者，不予辦理土地變更登記手續(xù)，并按違法用地查處。對政府部門或土地交易機構人員在辦理土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽職守的，按情況給予政紀處分。構成犯罪的，由司法機關處理。

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