2010年管理與法規(guī):征地區(qū)片綜合地價(jià)工作2

　　附件1：

　　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算指導(dǎo)性意見(暫行)

　　一、概念及內(nèi)涵

　　征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)(以市、縣行政區(qū)域?yàn)橹?，綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級(jí)、農(nóng)民對(duì)土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值。

　　統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用的主要依據(jù)。征地補(bǔ)償費(fèi)用在統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地區(qū)位、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民現(xiàn)有生活水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素確定相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)進(jìn)行計(jì)算。

　　統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于集體農(nóng)用地征收補(bǔ)償測(cè)算，集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償和國(guó)有農(nóng)用地補(bǔ)償測(cè)算可參照?qǐng)?zhí)行。

　　二、基本原則

　　(一)主導(dǎo)性原則。選擇主導(dǎo)的地類和耕作制度進(jìn)行測(cè)算，用主導(dǎo)農(nóng)用地收益反映測(cè)算范圍內(nèi)的農(nóng)用地客觀收益。

　　(二)適當(dāng)從高原則。在依據(jù)現(xiàn)狀農(nóng)作物產(chǎn)值測(cè)算的同時(shí)，適當(dāng)考慮改進(jìn)生產(chǎn)方式、增加科技投入等提高土地收益。

　　(三)協(xié)調(diào)平衡原則?？紤]土地等級(jí)狀況，與當(dāng)?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價(jià)水平相協(xié)調(diào)，與原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

　　(四)公開聽證原則。根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》要求，依法組織聽證，廣泛聽取各有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民及社會(huì)各方面的意見和建議。

　　三、基本要求

　　(一)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)分兩個(gè)層次制訂，一是市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，以市(縣)行政區(qū)域?yàn)榛締卧朴?二是市(縣)內(nèi)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，把市(縣)劃分為不同區(qū)域，確定各區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　(二)市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)為控制性標(biāo)準(zhǔn)，在省內(nèi)進(jìn)行綜合平衡;市(縣)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上形成。

　　(三)分區(qū)域年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)地塊修正體系。

　　(四)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)定基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，一般3～5年調(diào)整一次。

　　四、工作步驟

　　1.確定測(cè)算范圍;

　　2.確定主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量;

　　3.確定主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值;

　　4.確定市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn);

　　5.確定市(縣)分區(qū)域的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、主導(dǎo)耕作制度和主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

　　(一)主導(dǎo)耕作制度的確定

　　主導(dǎo)耕作制度包括土地主要復(fù)種方式和主要農(nóng)作物種類。其中，主要土地復(fù)種方式根據(jù)土地的復(fù)種面積比例情況確定，主要農(nóng)作物種類在土地復(fù)種方式的基礎(chǔ)上根據(jù)種植面積進(jìn)行判斷。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.確定主要土地復(fù)種方式時(shí)，如果某種復(fù)種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內(nèi)耕種土地的60%，可以確定該復(fù)種方式為主要復(fù)種方式;如果市(縣)范圍內(nèi)具有一種以上主要復(fù)種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復(fù)種方式。

　　2.確定主要農(nóng)作物種類時(shí)，如果某一種農(nóng)作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農(nóng)作物;如果有一種以上主要農(nóng)作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農(nóng)作物。

　　3.主導(dǎo)耕作制度還可以通過查閱《農(nóng)用地分等規(guī)程》附表得到。

　　(二)主要農(nóng)作物年產(chǎn)量的確定

　　主要農(nóng)作物年產(chǎn)量為其前三年產(chǎn)量的平均值，農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)通過抽樣調(diào)查采集。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.在具體調(diào)查時(shí)要考慮抽樣點(diǎn)分布的均勻性和代表性，同時(shí)還要對(duì)農(nóng)用地的附加收入(如養(yǎng)殖、間作和多種經(jīng)營(yíng)等)、種植成本以及災(zāi)害情況等進(jìn)行調(diào)查，便于數(shù)據(jù)分析處理。

　　2.農(nóng)作物年產(chǎn)量數(shù)據(jù)要按照三個(gè)年份、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

　　六、主要農(nóng)作物價(jià)格和年產(chǎn)值的確定

　　(一)主要農(nóng)作物價(jià)格的確定

　　主要農(nóng)作物價(jià)格在調(diào)查市場(chǎng)價(jià)格和國(guó)家收購(gòu)價(jià)格的基礎(chǔ)上，選擇兩者中較高價(jià)格確定。

　　注意事項(xiàng)：

　　1.市場(chǎng)價(jià)格在調(diào)查主要農(nóng)作物年產(chǎn)量同時(shí)，采用抽樣的方式調(diào)查;國(guó)家收購(gòu)價(jià)格通過查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料得到。

　　2.主要農(nóng)作物價(jià)格數(shù)據(jù)要按照價(jià)格類型、復(fù)種類型和農(nóng)作物類型分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

　　(二)主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的確定

　　主要農(nóng)作物年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。

　　七、市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值在主要農(nóng)作物年產(chǎn)值的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地附加收益情況(其他種植、養(yǎng)殖等多種經(jīng)營(yíng))適當(dāng)向上調(diào)整后確定。

　　八、分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的確定

　　分區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)在市(縣)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上通過區(qū)域條件修正測(cè)算確定。

　　各地可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政界限的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)域間的地形、地貌、主要農(nóng)作物類別以及多種經(jīng)營(yíng)水平等因素劃分區(qū)域，并確定區(qū)域條件修正系數(shù)。

　　九、聽證和驗(yàn)收

　　根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源部門評(píng)審驗(yàn)收，綜合平衡。

　　十、成果要求

　　提交結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告。

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