2010年管理與基礎(chǔ):土地租賃管理

　　土地租賃管理

　　我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。

　　(一)國有土地租賃管理

　　1.國有土地租賃的概念

　　所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。

　　2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則

　　(1)國有土地有償、有限期使用原則;

　　(2)維護(hù)國家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;

　　(3)嚴(yán)格依法辦事原則;

　　(4)收益合理分配原則;

　　(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。

　　3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐

　　(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級(jí)市場的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。

　　(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

　　(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A―土地年租金;

　　P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;

　　n―出讓土地使用權(quán)的使用年限;

　　r―折現(xiàn)率。

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