土地估價師考試經(jīng)典案例試題解析

　　某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。

　　上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

　　1.市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時，有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;

　　2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進(jìn)行評估，請簡述評估思路;

　　3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請問：如何確定補(bǔ)償價格?

　　4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);

　　5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點(diǎn);

　　6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地的價格進(jìn)行評估，請問：

　　(1)該土地估價機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評估;

　　(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估，為此應(yīng)收集哪些資料。

　　案例分析題

　　1.答題要點(diǎn)

　　該說法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/P>

　　(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

　　(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償

　　2.答題要點(diǎn)

　　(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評估。

　　評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

　　3.答題要點(diǎn)

　　對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

　　4.答題要點(diǎn)

　　對于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因?yàn)椋?/P>

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

　　5.答題要點(diǎn)

　　作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個以上。

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　　拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。

　　掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

　　6.答題要點(diǎn)

　　(1)估價機(jī)構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評估：

　　A.確定估價的基本事項(xiàng)，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日

　　期等;

　　B.擬定估價作業(yè)計(jì)劃，確定估價項(xiàng)目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進(jìn)度等;

　　C.資料收集與實(shí)地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;

　　D.相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行分析;

　　E.按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法，試算宗地價格;

　　F.試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果;

　　G.撰寫土地估價報告書;

　　H.將土地估價報告提交給委托方。

　　(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種。

　　收集的資料包括：

　　1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

　　B.房地產(chǎn)出租費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等;

　　C.房屋重置成本;

　　D.土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

　　E.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　2)市場比較法應(yīng)收集以下資料：

　　A.三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實(shí)例;

　　B.土地還原率等參數(shù);

　　C.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　　A.當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系;

　　B.待估宗地所在土地級別;

　　C.土地還原率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;

　　B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及其他費(fèi)用;

　　C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。