土地估價(jià)理論與方法各章詳解(五)

　　五、土地估價(jià)的原則和方法(這部分內(nèi)容對(duì)土地估價(jià)實(shí)務(wù)的出題很重要)

　　1、土地估價(jià)概念

　　概念要點(diǎn)：(1)土地估價(jià)必須依據(jù)土地估價(jià)的原理和方法;

　　(2)土地估價(jià)必須依據(jù)充足的市場(chǎng)土地資料;

　　(3)土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響;

　　(4)土地估價(jià)要充分了解評(píng)估對(duì)象地塊的各種權(quán)利狀況;

　　(5)土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地塊某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

　　2、土地估價(jià)原則(前四個(gè)原則最重要)

　　(1)替代原則。市場(chǎng)比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。

　　(2)預(yù)期收益原則。剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定。

　　(3)最有效使用原則。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)。

　　(4)報(bào)酬遞增、遞減原則。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

　　(5)需求與供給原則。土地有其特有的供求規(guī)律，競(jìng)爭(zhēng)主要在需求方面進(jìn)行，因此，地價(jià)不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定。此外，還應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。供需原則以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則和競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。

　　(6)競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。

　　(7)貢獻(xiàn)原則?？蓳?jù)以通過(guò)土地及建筑物等構(gòu)成因素的貢獻(xiàn)來(lái)估價(jià)，它是收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(8)變動(dòng)原則。土地價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中。

　　(9)協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　3、土地估價(jià)方法

　　(1)基本估價(jià)法：由分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法和成本逼近法

　　(2)應(yīng)用估價(jià)法：又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

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