土地估價(jià)實(shí)務(wù):成本逼近法復(fù)習(xí)二

　　6、確定土地增值收益：計(jì)算基數(shù)(前四項(xiàng)，四項(xiàng)之和為成本價(jià)格)，收益率

　　土地增殖收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤)×土地增殖收益率

　　7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果

　　最重要的是個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

　　成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過市場資料進(jìn)行比較修正。

　　三、成本逼近法的應(yīng)用

　　1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

　　(1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評估期日的重置費(fèi)用;

　　(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

　　(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場交易價(jià)格。

　　2、成本比較法例題

　　估價(jià)步驟：

　　(1)計(jì)算土地取得費(fèi)

　　(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

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　　(3)計(jì)算投資利息

　　(4)計(jì)算開發(fā)利潤

　　(5)計(jì)算土地增殖收益

　　(6)計(jì)算土地價(jià)格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價(jià)格)

　　(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正

　　(8)計(jì)算土地單價(jià)和總價(jià)格

　　3、常見難點(diǎn)與問題

　　(1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)計(jì)算問題

　　該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際上屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來。

　　(2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

　　(3)年期修正錯(cuò)誤

　　(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算

　　單位的轉(zhuǎn)換方法：萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1公頃=15畝=10000平方米

　　平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點(diǎn)左移三位，即為0.192畝。

　　市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點(diǎn)向右移三位，即16400平方米(近似值)。