土地估價(jià)實(shí)務(wù):土地價(jià)格評(píng)估的兩個(gè)問(wèn)題

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市增長(zhǎng)、土地增值，開(kāi)展宗地價(jià)格評(píng)估，加強(qiáng)城市土地價(jià)格管理，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)交易行為、促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理利用、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。

　　1.土地使用權(quán)

　　一宗地不僅有其物質(zhì)實(shí)體，而且其上有多種權(quán)利，主要包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。對(duì)于這些權(quán)利的總和，我們可以理解為是由諸權(quán)利所組成的一個(gè)“權(quán)利束”或一個(gè)產(chǎn)權(quán)體系。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，且土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離。土地的所有權(quán)和使用權(quán)依法確立并受法律保護(hù)。土地的所有權(quán)不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個(gè)人使用。

　　由于土地收購(gòu)、儲(chǔ)備的資金量大，收儲(chǔ)中心可以通過(guò)政府財(cái)政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲(chǔ)備資金。當(dāng)收儲(chǔ)中心以儲(chǔ)備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時(shí)，土地資產(chǎn)價(jià)值就需要由具有資質(zhì)的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。評(píng)估機(jī)構(gòu)就會(huì)遇到收儲(chǔ)中心抵押貸款的抵押物的性質(zhì)問(wèn)題，也就是作為抵押物的土地使用權(quán)是一種什么性質(zhì)的土地使用權(quán)，是否為收儲(chǔ)中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔(dān)保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)和經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，并辦理抵押登記，實(shí)際操作過(guò)程中，收儲(chǔ)中心代表政府，對(duì)國(guó)有土地依法收購(gòu)、收回，對(duì)集體土地依法征用后予以儲(chǔ)備，并對(duì)儲(chǔ)備的土地實(shí)施開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對(duì)土地市場(chǎng)的需要，有計(jì)劃地出讓土地，從而盤(pán)活存量土地，有效配置土地資源。

    若國(guó)土資源行政主管部門(mén)沒(méi)有為收儲(chǔ)中心頒發(fā)(國(guó)有土地使用權(quán)證)，則收儲(chǔ)中心并非是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權(quán)，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲(chǔ)中心辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證)，收儲(chǔ)中心將土地出讓給用地單位或個(gè)人時(shí)，則應(yīng)該屬于轉(zhuǎn)讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國(guó)務(wù)院第 55號(hào)令(1990年)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲(chǔ)中心出讓給用地單位或個(gè)人，這與土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法不一致。一般情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)是以土地使用權(quán)為收儲(chǔ)中心所擁有來(lái)考慮的。

　　2.土地使用權(quán)的價(jià)格

　　在我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)國(guó)有的條件下，國(guó)家出讓給用地單位或個(gè)人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國(guó)家以土地所有者身份的國(guó)土資源行政主管部門(mén)讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會(huì)規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的不是土地所有權(quán)的價(jià)格，而是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國(guó)家支付地租時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價(jià)格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

　　根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價(jià)格是在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其評(píng)估方法有成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是出讓土地使用權(quán)價(jià)格的一種特殊形式，主要由土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩部分構(gòu)成。其評(píng)估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)累積相加得出土地價(jià)格;也可以采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方式先評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價(jià)格的40%計(jì)算。

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