土地估價(jià)實(shí)務(wù):不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價(jià)一

　　一、我國(guó)目前的土地權(quán)利

　　弄清土地權(quán)利對(duì)正確進(jìn)行土地的估價(jià)具有十分重要的意義。士地權(quán)利是一束權(quán)利，擁有其中全部權(quán)利或部分權(quán)利都是可能的。土地權(quán)利可以通過(guò)立法來(lái)加以確定。有的國(guó)家規(guī)定有完全所有權(quán)、終身所有權(quán)、租借權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、開發(fā)權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等各種權(quán)利。土地權(quán)利可以由一個(gè)自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

　　我國(guó)目前的土地權(quán)利體系尚不夠完善，但權(quán)利的限制和分離制度已經(jīng)初步形成。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地抵押權(quán)、出租權(quán)和以買賣方式的轉(zhuǎn)讓，以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等已經(jīng)通過(guò)立法形式確定下來(lái)。土地權(quán)利的管理是政府管理機(jī)關(guān)依照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行的，主要是查清產(chǎn)權(quán)來(lái)源，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，依法進(jìn)行土地權(quán)利登記，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證明從而達(dá)到保護(hù)合法權(quán)益，避免糾紛的目的

　　(一)土地的所有權(quán)和使用權(quán)

　　1、土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念

　　土地所有權(quán)。指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。占有權(quán)指土地的實(shí)際占領(lǐng)、控制的權(quán)利;使用權(quán)是指對(duì)土地實(shí)際利用的權(quán)利;收益權(quán)是指在土地上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利(但通過(guò)處分方式獲取收益的除外);處分權(quán)是指在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利。我國(guó)目前實(shí)行社會(huì)主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。

　　土地使用權(quán)。指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命令以及合同規(guī)定而取得的國(guó)有土地、集體所有土地的占有和使用的權(quán)利，以至包括以買賣方式轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得，依照國(guó)家法律的規(guī)定：實(shí)行行政劃撥和國(guó)有土地使用權(quán)出讓雙軌制，農(nóng)村集體土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)實(shí)行無(wú)償使用制度。不同方式取得的土地使用權(quán)具有不同的權(quán)利和義務(wù)。

　　2、集體所有土地的征用和國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體所有的土地除了由本集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人依法使用外，在國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)時(shí)可以依法由國(guó)家征用。集體所有土地目前除國(guó)家依法征用外暫無(wú)其他轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的法律規(guī)定。

　　國(guó)有土地使用權(quán)可以經(jīng)縣以上土地管理部門批準(zhǔn)劃撥給符合法定用途的單位或個(gè)人使用。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥分為兩種情況，一是國(guó)家依法征用集體所有土地后直接劃撥;二是將單位或個(gè)人使用的國(guó)有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，使用人只有依法使用的權(quán)利，不可擅自轉(zhuǎn)讓和改變用途。

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　　國(guó)家依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，收取土地使用權(quán)出讓金而出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的受讓人可以通過(guò)買賣等方式轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。

　　3、國(guó)有土地使用權(quán)的抵押、出租等權(quán)利的設(shè)立和終止。通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以在有關(guān)法律、法規(guī)和出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)除了轉(zhuǎn)讓外還可以出租和抵押(擔(dān)保)。

　　通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以在補(bǔ)交出讓金、補(bǔ)簽出讓合同后獲得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押(擔(dān)保)的權(quán)利。

　　通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年;工業(yè)用地為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年。

　　土地使用年限期滿后，如未申請(qǐng)續(xù)期，或申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)終止時(shí)，土地連同其地上建筑物無(wú)償無(wú)條件交給政府。如果申請(qǐng)續(xù)期獲得批準(zhǔn)，需重新簽訂出讓合同，繳納出讓金，獲得繼續(xù)使用的權(quán)利。

　　4、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認(rèn)，由縣以上土地管理部門依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行確定。土地所有權(quán)或使用權(quán)確定和確認(rèn)必須提出土地登記申請(qǐng)。集體所有土地由縣級(jí)人民政府審核，并依照國(guó)家確定土地所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán);單位和其依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，確認(rèn)土地使用權(quán)。目前有些地方的集體土地所有權(quán)證尚未發(fā)放。

　　因征用、劃撥而改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)及其轉(zhuǎn)讓、出租抵押等均應(yīng)依法辦理登記。土地權(quán)利登記的內(nèi)容包括土地面積、用途、年期、權(quán)利人(使用人)、地址、地號(hào)。地圖等。

　　二、出讓土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估

　　1、估價(jià)委托方：土地使用權(quán)出讓是以國(guó)家為主體來(lái)出讓的，土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的委托人應(yīng)該是國(guó)家。

　　2、價(jià)值內(nèi)涵：國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格是一定年限的價(jià)格，士地使用者必須向國(guó)家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確價(jià)格內(nèi)涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權(quán)出讓價(jià)格大致有三種類型：

　　(1)完全的熟地價(jià)格。指已經(jīng)開發(fā)完成，可以提交使用的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，成本價(jià)基本包括：動(dòng)拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、出讓金。

　　(2)出讓金加上土地取得費(fèi)。

　　(3)毛地價(jià)格。一般指具備了一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施，但還不完善，需要經(jīng)過(guò)開發(fā)。