土地估價實務:中國臺灣土地估價與地價管理二

　　地價體系

　　按照估價目的和估價任務來源不同,中國臺灣地價一般分為兩大類,即官方估價和民間估價。民間估價是為特殊目的,針對個別土地進行估價,屬于宗地估價:官方估價主要是為政策性目的而采用的大量批次估價,以區(qū)片估價為主。因此,中國臺灣的地價體系包括以下地價種類:區(qū)段地價、公告地價、公告現(xiàn)值、宗地評估價和交易地價等,其中前三項屬于官方估價范疇,宗地評估價一般屬于民間估價范疇。

　　官方估價。中國臺灣實施的土地制度兼顧公有與私有,對于公、私地權范圍的劃分,以核定中國臺灣地價為基礎,地價核定以后,土地因私人的改良利用而產生的價值,仍屬原主所有。但由于社會、經濟發(fā)展增加的土地自然增值,則應還給社會,歸全體民眾所共享。

　　平均地權在實施方法上,可以歸納為“規(guī)定地價、照價征稅、照價收買、漲價歸公”等四個方法。藉由規(guī)定地價,先劃分公私地權的界限,私人所有的土地權利,僅限于現(xiàn)在的地價;而后利用照價征稅,可將土地上的自然收益收歸公有;為保持地權分配的均等,政府可參照價收買辦法,隨時收回私人的地權,以滿足缺乏土地者的需求;最終藉由漲價歸公將土地未來的增值收歸公有。這四個方法要同時并行,規(guī)定地價是基礎,所以,官方規(guī)定地價是執(zhí)行平均地權的基石。

　　官方所采用的規(guī)定地價有兩種:公告地價與公告土地現(xiàn)值。前者是民眾申報地價的參考,并按此申報地價,課征地價稅,后者則是私有土地移轉或設定典權時,民眾申報轉移現(xiàn)值的參考,并作為政府審核土地轉移現(xiàn)值計征土地增值稅和確定土地征收補償?shù)貎r的依據(jù)。官方估價的技術規(guī)程為《地價調查估計規(guī)則》。

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