2009年土地估價師《土地估價實務》模擬題一

　　第一部分 計算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計算過程和計算結果，計算結果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。

　　一、某開發(fā)商擬投標某70年土地使用權的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據(jù)有關調查研究顯示，該項建設周期為2年，取得土地使用權后即可動工，建筑費和專業(yè)費預計每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價預計為4000元/平方米，銷售稅費為不動產總價的6%，要求利潤不低于不動產總價的15%，取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標的最高地價。

　　二、某城市有宗地F因拍賣需要評估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。

　　項目 A B C D E 待估宗地

　　成交價格(元/m2) 500 600 950 1020 1300

　　交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標 招標 拍賣 拍賣

　　交易時間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　土地使用權年期 50 70 70 40 70 50

　　容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5

　　區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%

　　基礎設施 0 +3% -1% +3% 0

　　交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%

　　個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%

　　宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0

　　臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%

　　表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)調查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標0.8，拍賣1.0;地價指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個百分點;土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1―1.5之間時，容積率每增長0.1，宗地單位地價比容積率為1時增長5%，超過1.5后容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時增長4%。

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　　根據(jù)上述條件，按下列要求完成計算：

　　(1) 編制地價指數(shù)表

　　(2) 編制容積率修正系數(shù)表

　　(3) 計算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(計算結果保留一位小數(shù))

　　三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場,建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總容積為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權,出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進行股份制改制,請評估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎設施條件下(基礎設施條件略)的土地使用權價格。

　　據(jù)調查,目前該大廈租貧合同中商場的實際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計算為:商場5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費用一般為:年管理費為租金的5%,年維修費為重置價的8%,每年需支付稅費30元/建筑平方米,年保險費為重置價的千分之二,該大廈為框架結構,重置價為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價指數(shù)每年上漲9個百分點,當?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。

　　第二部分 案例分析

　　共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產管理的實例，根據(jù)條件綜合分析回答有關問題。

　　四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機構對所涉及的兩宗土地A和B進行評估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

　　1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機構同時選用了市場比較法和收益還原法進行評估，市場比較法的評估結果為1320元/平方米，收益還原法的評估結果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結果?并簡述理由。

　　2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

　　請問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機構應該收集哪幾方面的資料和標準作為評估依據(jù)?

　　(2)運用成本逼近法評估該宗地50年期土地出讓使用權價格時，基本步驟應有哪些?

　　3、根據(jù)資產重組的需要，在土地資產的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產處置方式的不同點，并從產權關系和經(jīng)濟關系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

　　4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。

　　請問：(1)為實現(xiàn)上述計劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應到政府部門辦理那些手續(xù)?

　　(2)如對該宗地重新進行評估，可選擇哪兩種方法進行評估?簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。