土地估價師土地估價實務(wù)模擬試題三

　　(二)票例綜合分析題

　　1.某公司于1996年9月31日以出讓方式取得一宗國有土地，土地面積25畝，土地用途為工業(yè)用地，出讓年期50年，該公司與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T簽定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，出讓金分三期繳納，即1996年9月31日、1997年9月31日、1998年9月31日分別繳納50萬元。取得土地使用權(quán)后，該公司對該宗工業(yè)用地進行了開發(fā)，共建造廠房、辦公樓等7000m2，并于1997年7月31日正式投入生產(chǎn)。該宗地位于某開發(fā)區(qū)，南側(cè)緊臨道路，隨著該區(qū)域的日益繁華，2003年9月31日，該公司經(jīng)市場考察，在宗地的東南角占用了400m2 的土地建造了一座二層樓房，建筑面積500m2，框架結(jié)構(gòu)，開辦了一個酒店，年凈收益30萬元。2004年3月31日，當(dāng)?shù)赝恋貓?zhí)法部門對該公司進行了查處，并報經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾?，作出如下處罰決定：罰款15萬元，并委托評估機構(gòu)進行評估，以評估機構(gòu)的評估結(jié)果為底價要求該公司補交差價。已知：該區(qū)域類似酒店的年客觀凈收益28萬元;商業(yè)用地規(guī)劃容積率2.0;宗地所處區(qū)域的開發(fā)程度為通路、通電、通訊、通上水、下水、通熱“六通”。請問：

　　(1)改變土地用途，用地單位應(yīng)辦理哪些手續(xù)?

　　(2)評估機構(gòu)的評估思路及應(yīng)設(shè)定的地價內(nèi)涵是什么?

　　(3)該公司應(yīng)補交因土地用途改變帶來的土地差價的計算方法?

　　2.某企業(yè)擬進行貸款，委托土地評估機構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。

　　請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題：

　　(1)抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應(yīng)注羞意哪些問題?

　　(2)若待估宗地為集體土地，進行抵押時應(yīng)注意的問題。

　　(3)對該宗地進行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。

　　(4)若待估宗地為劃撥土地，請簡述評估的技術(shù)路線。

　　(5)抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡述技術(shù)路線。

　　3.某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。

　　(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價人員，應(yīng)做哪些具體工作?

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　　(2)可采取哪幾種估價方法?

　　若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構(gòu)對已完工部分進行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。

　　1)簡述評估技術(shù)路線;

　　2)應(yīng)搜集審核的資料;

　　若采用市場比較法

　　1)在選取可比案例時應(yīng)考慮哪些因素?

　　2)確認比準價格有哪幾種方法?

　　4.A貿(mào)易公司因資金周轉(zhuǎn)需要，以土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。B土地評估公司受其委托，評估出該宗土地在2002年9月1日的價格為1200萬元，銀行據(jù)此貸款給A公司1000萬元。2004年3月1日，因A公司無力償還貸款，銀行申請經(jīng)法院判決將該土地拍賣，拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上A公司已償還給銀行的部分本金和利息，A公司仍欠銀行110萬元。為此，銀行向法院提起訴訟，要求B評估公司賠償該110萬元損失。而B評估公司認為自己沒有責(zé)任。請問B評估公司是否有責(zé)任，并解釋其原因。

　　5.A公司2004年2月經(jīng)過與某市政府協(xié)商，準備以協(xié)議出讓方式取得面積為7200m2的某宗工業(yè)用地50年期土地使用權(quán)。該宗土地處于該市城區(qū)工業(yè)用地四級地范圍內(nèi)。后一直未辦理有關(guān)手續(xù)。2004年4月，B公司也有意向以相同條件取得該宗土地。于是，該市政府決定對該宗土地以招標(biāo)拍賣掛牌方式進行出讓。經(jīng)調(diào)查，得知該市工業(yè)用地共分5級，其一級地基準地價為1680元/m2，二、三級均比上一級別少300元/m2，四、五級地均為上一級地價的75%。請問：

　　(1)采取協(xié)議方式出讓土地，最低價如何確定?金額為多少?

　　(2)采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式，按照何種程序辦理?

　　6.河北省H市政府某股份制企業(yè)擬實施改制，委托省會某估價機構(gòu)對該公司土地進行了評估，該公司持評估報告及其他相關(guān)手續(xù)到H市國土資源局辦理相關(guān)用地手續(xù)，國土部門以評估結(jié)果無效為由，拒絕為該公司辦理用地手續(xù)，并指定H市一家評估公司重新進行了評估，試分析國土局認定該評估結(jié)果無效的理由可能有哪些?

　　7.某國有企業(yè)，因產(chǎn)品市場環(huán)境變化及管理體制落后，現(xiàn)已面臨資不抵債，經(jīng)法院裁定宣告破產(chǎn)，該企業(yè)使用土地為國有劃撥土地，其國有土地使用證登記用途為工業(yè)用地，且存在抵押權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)清算組提供的材料及估價人員實際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產(chǎn)清算組經(jīng)與有關(guān)部門請示協(xié)商后，計劃對其土地使用權(quán)進行拍賣變現(xiàn)后對企業(yè)職工進行安置及債權(quán)人債務(wù)處理，擬委托評估公司對破產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)用地的土地使用權(quán)進行拍賣底價評估，試問評估公司需向破產(chǎn)清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進行評估，評估公司應(yīng)調(diào)查收集哪些資料，并簡述其基本評估程序。其變現(xiàn)后土地資產(chǎn)如何處置并詳細說明其處置順序?如××房地產(chǎn)開發(fā)公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使 用權(quán)，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業(yè)用地控制區(qū)，根據(jù)××市最近《城市土地利用規(guī)劃》，該區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)用地區(qū)，××房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對其進行商業(yè)開發(fā)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司需辦理哪些用地手續(xù)?