土地估價實務(wù)輔導(dǎo):土地估價概述二

　　(3)財政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場時，會得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價變動。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

　　例題：影響土地價格的因素的 區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[ ]。

　　A.地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平

　　B.自然條件

　　C.社會條件

　　D.經(jīng)濟條件

　　答案： B。C。D

　　(三)個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。

　　(1)面積。 (2)寬度。 (3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

　　(5)坡度。 (6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。 (7)宗地臨街狀況。

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　　(8)城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主 要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　　(9)土地使用年限。

　　第二節(jié) 土地估價的原則與方法

　　一、土地估價概念

　　土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。

　　二、土地估價原則

　　土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活 使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。

　　(一)替代原則

　　土地估價中的替代原則可概括如下：

　?、偻恋貎r格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定;②土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;③土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

　　例題：判斷題：在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因為某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格?？梢姡娲瓌t是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格;而基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進行系數(shù)修訂，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在估價實踐中的具體運用。

　　(二)預(yù)期收益原則

　　土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行 細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來 的利潤總和，即收益價格。

　　預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對 價格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預(yù) 測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測。