《土地管理基礎(chǔ)知識(shí)》考試復(fù)習(xí)資料(13)

    (一)地價(jià)管理的目的(掌握)

　　一、內(nèi)容提要：

　　1.地價(jià)管理的目的

　　2.地價(jià)管理的措施

　　3.地價(jià)管理的內(nèi)容

　　4.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)

　　5.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

　　6.土地估價(jià)行業(yè)行政管理

　　7.我國(guó)土地價(jià)格管理發(fā)展歷程

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)地價(jià)管理知識(shí)的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：地價(jià)管理的目的、措施、內(nèi)容，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)。

　　熟悉：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，土地估價(jià)行業(yè)行政管理。

　　了解：我國(guó)土地價(jià)格管理發(fā)展歷程。

　　四、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　(一)地價(jià)管理的目的(掌握)

　　地價(jià)管理，是政府為規(guī)范土地市場(chǎng)的交易行為，保持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國(guó)家等各方面的合法權(quán)益而采取的以土地價(jià)格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。

　　地價(jià)管理的目的在于：

　　1、通過地價(jià)管理，防止地價(jià)暴漲

　　土地是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，地價(jià)的暴漲將影響到各部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出現(xiàn)土地投機(jī)行為，造成土地大量囤積和資產(chǎn)的浪費(fèi)，給生產(chǎn)和生活等領(lǐng)域帶來不利影響。因此，為了防止地價(jià)暴漲對(duì)經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的危害，除了采取行政手段干預(yù)土地市場(chǎng)外，也需要通過地價(jià)管理，通過制訂一系列嚴(yán)格而又規(guī)范的地價(jià)管理政策和制度，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)暴漲的管理。

　　2、通過地價(jià)管理，防止土地投機(jī)

　　城鎮(zhèn)土地是有限、寶貴的資產(chǎn)，由于其位置的不可移動(dòng)性，極易造成對(duì)土地的壟斷，特別是位置優(yōu)越的地塊。為防止單位和個(gè)人對(duì)土地的無效占用，大量閑置引地，等待地價(jià)上漲，靠囤積土地獲取暴利，需要進(jìn)行地價(jià)管理。

　　3、通過地價(jià)管理，促進(jìn)土地的合理利用

　　為促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理利用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，必須建立有效的地價(jià)管理政策，使每塊土地都能達(dá)到合理利用。通過地價(jià)管理政策的實(shí)施，使不能合理利用土地的使用者，將其使用的土地轉(zhuǎn)移出去，給能發(fā)揮土地最大潛力、支付最高地價(jià)的使用者使用。

　　4、通過地價(jià)管理，規(guī)范交易雙方的行為，建立規(guī)范的市場(chǎng)在土地交易活動(dòng)中，有的交易雙方為了逃避國(guó)家稅收，采取虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)的非法手段，進(jìn)行土地交易活動(dòng)。為此，需要制訂地價(jià)管理政策，使交易雙方或一方要為虛報(bào)、瞞報(bào)而付出代價(jià)。

　　5、通過地價(jià)管理，規(guī)范土地估價(jià)的方法，提高土地估價(jià)精度

　　地價(jià)管理政策影響下的土地市場(chǎng)，可減少各種非規(guī)范交易行為的發(fā)生，使土地估價(jià)方法統(tǒng)一，有效數(shù)據(jù)、樣本增加，提高土地估價(jià)成果的精度。

　　6、通過地價(jià)管理，防止國(guó)有土地收益流失

　　通過地價(jià)管理，對(duì)單位和個(gè)人將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為和協(xié)議出讓土地等行為進(jìn)行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的國(guó)有土地收益的流失，逐步建立起規(guī)范、合法的土地使用制度。

    例題：通過地價(jià)管理，可起到()等作用。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.防止地價(jià)暴漲

　　B.防止土地過度投機(jī)

　　C.規(guī)范交易行為

　　D.加大土地供給量

　　(二)地價(jià)管理的措施(掌握)

　　1.提供地價(jià)信息

　　為了維護(hù)土地市場(chǎng)交易雙方的利益，有關(guān)部門及時(shí)收集和公布地價(jià)信息，為社會(huì)各界提供參考。

　　2.制訂地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　通過制定基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，為土地市場(chǎng)交易提供價(jià)格參考。制定基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)并實(shí)行定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)地價(jià)進(jìn)行管理的重要措施。

　　3.宏觀調(diào)控地價(jià)水平

　　對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要目的是，保證土地市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定和市場(chǎng)交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價(jià)極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。

　　4.監(jiān)管土地估價(jià)行業(yè)

　　土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管，進(jìn)一步加大監(jiān)督檢查力度。各級(jí)土地行政主管部門定期對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其出具的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的抽查評(píng)議結(jié)果要及時(shí)在網(wǎng)上或其他新聞媒體上向社會(huì)公布，使社會(huì)公眾了解執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的真實(shí)資格、信譽(yù)情況。要建立機(jī)構(gòu)和個(gè)人的執(zhí)業(yè)檔案，將機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評(píng)議結(jié)果、社會(huì)投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會(huì)公布，提供社會(huì)查詢。

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　　(三)地價(jià)管理的內(nèi)容(掌握)

　　1、定期公布基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！?/P>

　　2、建立土地價(jià)格評(píng)估制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！?/P>

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”

　　4、建立土地交易價(jià)格申報(bào)制度

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)”。

　　5、制定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低限價(jià)

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！秴f(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條規(guī)定，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和;有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū);協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　例題：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時(shí)，交易雙方只能在不低于()的基礎(chǔ)上，確定其成交地價(jià)。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.標(biāo)定地價(jià)

　　C.政府最低限價(jià)

　　D.宗地評(píng)估價(jià)

　　答案：C

　　解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　6、政府行使優(yōu)先購買權(quán)

　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

　　例題：目前我國(guó)需要建立的地價(jià)管理制度主要有()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.地價(jià)評(píng)估制度

　　B.土地交易價(jià)格申報(bào)制度

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)定期公布制度

　　D.土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃管理

　　答案：ABC

　　(四)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)(掌握)

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)概念

　　基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

　　例題：在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.區(qū)域平均地價(jià)

　　B.市場(chǎng)價(jià)格的平均值

　　C.成交地價(jià)的平均水平

　　D.評(píng)估價(jià)格的平均值

　　答案：A

　　解析：基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格?！?/P>

    2、基準(zhǔn)地價(jià)的作用

　　(1)建立健全地價(jià)體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營(yíng)者服務(wù);

　　(2)為制定土地管理的各項(xiàng)政策、法規(guī)、措施提供依據(jù);

　　(3)充分發(fā)揮政府地價(jià)的控制和導(dǎo)向作用，合理引導(dǎo)投資方向和土地利用方式;

　　(4)為征收土地稅費(fèi)提供依據(jù);

　　(5)是政府制定協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù);

　　(6)為政府管理地產(chǎn)市場(chǎng)提供價(jià)格數(shù)據(jù);

　　(7)為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。

　　3、基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式

　　常見的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有：

　?、偌?jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。

　　②區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)是在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級(jí)別進(jìn)一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評(píng)估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　③路線價(jià)。路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

　　4、標(biāo)定地價(jià)概念與作用

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

　　標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

　　標(biāo)定地價(jià)的作用：

　　(1)標(biāo)定地價(jià)為政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金提供依據(jù);

　　(2)標(biāo)定地價(jià)為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù);

　　(3)標(biāo)定地價(jià)為國(guó)家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù);

　　(4)標(biāo)定地價(jià)為政府制定土地市場(chǎng)管理政策提供依據(jù)。

　　例題：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，我國(guó)實(shí)行()的定期公布制定。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.市場(chǎng)交易價(jià)格

　　B.出讓價(jià)格

　　C.宗地地價(jià)

　　D.標(biāo)定地價(jià)

　　答案：D

　　解析：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

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　　(五)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)(熟悉)

　　1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)概念

　　城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過程。

　　2、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的與作用

　　通過城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。

　　3、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本程序

　　城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本技術(shù)程序如下：

　　(1)確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍;

　　(2)建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)源;

　　(3)采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù);

　　(4)根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)選擇地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo);

　　(5)計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo);

　　(6)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià);

　　(7)編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告;

　　(8)發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息?！?/P>

    4、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求

　　(1)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則

　　1)代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

　　2)確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定;

　　3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

　　4)標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。

　　(2)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立的基本步驟

　　1)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上地價(jià)區(qū)段的劃分

　　①地價(jià)區(qū)段劃分的要求

　　(A)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上分用途劃定;

　　(B)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致;

　　(C)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

　　(D)各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

　　(E)各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測(cè)范圍。

　?、诘貎r(jià)區(qū)段劃分的方法

　　(A)以土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)或交易樣本地價(jià)為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線;

　　(B)在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以土地級(jí)別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界;

　　(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià)區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號(hào)、圖形整飾形成地價(jià)區(qū)段分布圖;

　　(D)以城市地價(jià)區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。

　　2)地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的布設(shè)要求

　?、俚貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限;

　?、诘貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級(jí)別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近;

　?、鄣貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級(jí)、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它城市不應(yīng)低于60個(gè);各用途地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡;

　?、艿貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個(gè)。

　　3)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)初始資料的采集

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：

　?、僖詷?biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上;

　?、诓殚喭恋氐怯洐n案，對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表;

　　③根據(jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對(duì)登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等;

　　④根據(jù)勘察的資料對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn);

　?、輰?duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國(guó)行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級(jí)別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)信息;

　?、藿?jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測(cè)點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。

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　　4)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)上圖與資料建檔。

　?、倮L制地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖，標(biāo)明各地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的代表符號(hào)、編號(hào)，以及其它圖件要素;

　?、诮⒈O(jiān)測(cè)點(diǎn)資料檔案。

　　(3)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的維護(hù)

　　1)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定期檢查　

    每年要對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對(duì)檢查情況進(jìn)行登記。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的檢查內(nèi)容有：

　?、偈褂脿顩r方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等;

　　②)周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等;

　　③權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等方面。

　　2)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時(shí)，應(yīng)該更新：

　　①地塊或地塊上建筑物滅失;

　?、诘貕K用途發(fā)生改變;

　　③地塊被合并或分割;

　?、艿貕K地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

　?、萃恋乇婚L(zhǎng)期低效利用;

　?、蕹鞘兄鞒菂^(qū)或建成區(qū)擴(kuò)容。

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新可分為原監(jiān)測(cè)點(diǎn)刪除的更新、新監(jiān)測(cè)點(diǎn)替代原監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新和凈新增監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新。新監(jiān)測(cè)點(diǎn)和凈新增監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立可參照地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立步驟。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)的l0%。當(dāng)遇到城市土地級(jí)別調(diào)整、基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并在原有監(jiān)測(cè)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行監(jiān)測(cè)點(diǎn)的擴(kuò)充。

　　3)建立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料庫

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)須建立專門的資料庫，并對(duì)資料進(jìn)行及時(shí)的分類管理，資料庫管理的資料主要包括：

　?、俪跏嫉怯涃Y料，包括：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表(初始)、地價(jià)區(qū)段登記表(初始)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、地價(jià)區(qū)段分布圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)宗地圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)影像照片等;

　?、谧兏怯涃Y料，包括：各監(jiān)測(cè)年度的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表(變更)、地價(jià)區(qū)段登記表(變更)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變更統(tǒng)計(jì)表等;

　　③各季度、年度成果資料，包括：地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)(季度)調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)(季度)調(diào)查表、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況(季度)調(diào)查表、土地交易樣本(季度)調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)(年度)調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、房屋交易樣本(年度)調(diào)查表、土地(年度)供需情況調(diào)查表、房屋(年度)供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、城市基準(zhǔn)地價(jià)更新情況調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價(jià)狀況年度分析報(bào)告、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估報(bào)告等。

　　(4)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集

　　1)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的內(nèi)容

　?、俚貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地權(quán)屬狀況、土地實(shí)際利用狀況、地價(jià)影響因素、監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定條件、監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點(diǎn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)在監(jiān)測(cè)時(shí)段的現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)、設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)、評(píng)估時(shí)間及評(píng)估人等。

　?、谕恋亟灰讟颖緮?shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　③房屋交易樣本數(shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

　?、艹鞘幸话銛?shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料等。

　　2)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集方法

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進(jìn)行采集，但要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)和變更采集。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)通過對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估獲取，有關(guān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;如果設(shè)立的監(jiān)測(cè)點(diǎn)為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價(jià)可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測(cè)點(diǎn)年度地價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定在每年的12月31日;監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測(cè)點(diǎn)抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度地價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定在各季度的最后一日。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估要求如下：

　?、俦O(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)與設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)分別評(píng)估，評(píng)估值為監(jiān)測(cè)點(diǎn)地面價(jià);

　?、诒O(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)為土地使用權(quán)價(jià)格，且不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制;

　?、郾O(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年限均為相應(yīng)用途的法定最高年限，監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年限是相應(yīng)用途的剩余使用年限;

　?、軕?yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法;

　?、荼O(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式;

　?、廾恳粋€(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)應(yīng)由兩名注冊(cè)土地估價(jià)師評(píng)估并簽字。

　　土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場(chǎng)調(diào)查采集，采集的渠道主要是土地交易市場(chǎng)、土地交易登記部門和實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)查，每季度采集一次。　

    房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場(chǎng)調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門和實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查，包括房?jī)r(jià)和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般資料每年度采集一次，其中土地供需資料、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料主要通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是國(guó)土資源管理部門房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門;城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計(jì)部門和相關(guān)管理部門。

　　例題：地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則包括()。

　　A.代表性原則

　　B.確定性原則

　　C.穩(wěn)定性原則

　　D.標(biāo)識(shí)性原則

　　答案：ABCD

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　　(六)土地估價(jià)行業(yè)行政管理(熟悉)

　　1、土地估價(jià)行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度

　　目前我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度有：

　　(1) 土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)登記管理及資質(zhì)評(píng)級(jí)制度。

　　第一、《關(guān)于對(duì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國(guó)土[籍]字第10號(hào))規(guī)定：①申請(qǐng)?jiān)O(shè)立土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，除具備國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營(yíng)范圍相適應(yīng)的注冊(cè)資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價(jià)師和10萬元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作;有四名以上土地估價(jià)師和20萬元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地省級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作;有七名以上土地估價(jià)師和50萬元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作。②國(guó)家核撥經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位、科技性的社會(huì)團(tuán)體設(shè)立不具備企業(yè)法人條件的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由該單位申請(qǐng)登記，經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事土地估價(jià)活動(dòng)。各級(jí)土地管理部門已批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價(jià)事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢服務(wù)中心等從事土地價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)，具備法人條件而尚未進(jìn)行企業(yè)法人登記的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例》和本通知的要求，向工商行政管理部門申請(qǐng)企業(yè)法人開業(yè)登記;已設(shè)立的不具備企業(yè)法人條件的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，尚未進(jìn)行營(yíng)業(yè)登記的，應(yīng)向工商行政管理部門申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。③經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)于登記后30日內(nèi)到土地管理部門備案。其中，在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作的，到國(guó)家土地管理局備案;在省級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作的，到省級(jí)土地管理部門備案。

　　第二、《關(guān)于改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》(國(guó)土資發(fā)[2002]237號(hào))規(guī)定，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于改革政府行政審批制度的要求，經(jīng)研究，決定改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一是土地估價(jià)師資格應(yīng)通過公開考試取得。從2003年度開始，土地估價(jià)師考試工作由中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織，考試合格者，由中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)核發(fā)國(guó)土資源部統(tǒng)一印制的土地估價(jià)師資格證書，具體辦法由中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)制定和公布。二是土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)實(shí)行向土地估價(jià)行業(yè)自律組織注冊(cè)的制度。土地行政主管部門不再評(píng)定土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。今后，凡按照原國(guó)家土地管理局、國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對(duì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》(〔1995〕國(guó)土〔籍〕字第10號(hào))規(guī)定的條件，在工商管理部門辦理登記，領(lǐng)取了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，取得土地評(píng)估的資格，并遵守土地估價(jià)行業(yè)自律規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，可向土地估價(jià)行業(yè)自律組織注冊(cè)。其中，具有7名以上(含7名)專職土地估價(jià)師和50萬元以上注冊(cè)資金，具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)能力的機(jī)構(gòu)，向中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)。三是各級(jí)土地行政主管部門應(yīng)將土地估價(jià)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的注冊(cè)信息向社會(huì)公開，并提供查詢服務(wù)。四是建立行業(yè)規(guī)范,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管后，要進(jìn)一步加大監(jiān)督檢查力度。從事土地評(píng)估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須與政府主管部門徹底脫鉤，按照“獨(dú)立、客觀、公正”的要求，獨(dú)立進(jìn)行土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，并及時(shí)將土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)業(yè)績(jī)清單上報(bào)土地行政主管部門備查，接受監(jiān)督。各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)建立起抽查制度，定期對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其出具的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評(píng)議。在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，由國(guó)土資源部組織抽查評(píng)議;其他機(jī)構(gòu)由省級(jí)土地行政主管部門組織抽查評(píng)議。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的抽查評(píng)議結(jié)果要及時(shí)在網(wǎng)上或其他新聞媒體上向社會(huì)公布，使社會(huì)公眾了解執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的真實(shí)資格、信譽(yù)情況。要建立機(jī)構(gòu)和個(gè)人的執(zhí)業(yè)檔案，將機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評(píng)議結(jié)果、社會(huì)投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會(huì)公布，提供社會(huì)查詢。對(duì)不遵守土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)范、弄虛作假評(píng)估，給國(guó)家、單位或個(gè)人造成損失的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策予以懲處。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(2) 土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度。

　　《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2001〕44號(hào))規(guī)定，一是以土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒溉〈恋毓纼r(jià)結(jié)果確認(rèn)審批。企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實(shí)行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，不再進(jìn)行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)委托進(jìn)行土地估價(jià)的，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)交付備案。改制涉及的土地采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)在省級(jí)以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時(shí)備案。市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，并提供地價(jià)查詢服務(wù)，為社會(huì)和企業(yè)認(rèn)定估價(jià)結(jié)果提供參考依據(jù)。二是加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)轉(zhuǎn)變對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的管理方式，建立抽查制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。各地要定期對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行隨機(jī)檢查，組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)老師對(duì)被抽查的機(jī)構(gòu)和報(bào)告進(jìn)行集體評(píng)議，對(duì)違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應(yīng)進(jìn)行聽證，抽查結(jié)果和處罰決定要向社會(huì)公布。對(duì)在抽查評(píng)議中發(fā)現(xiàn)未與行政機(jī)關(guān)脫鉤并改制而從事中介業(yè)務(wù)、土地估價(jià)報(bào)告和業(yè)績(jī)清單不按規(guī)定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價(jià)技術(shù)規(guī)范、弄虛作假評(píng)估的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，要視情節(jié)輕重，分別給予通報(bào)、警告、降低資質(zhì)等級(jí)、吊銷土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和土地估價(jià)師資格證書等處罰。今后，在國(guó)土資源部備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和已報(bào)部備案的土地估價(jià)報(bào)告，由在國(guó)土資源部組織抽查。在省級(jí)土地行政主管部門備案的機(jī)構(gòu)，由省級(jí)土地行政主管部門組織抽查，抽查結(jié)果應(yīng)向我部報(bào)告。

　　(3) 土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫取?/P>

　　《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法》(試行)(國(guó)土資廳發(fā)〔2001〕42號(hào))規(guī)定，一是備案范圍包括企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)完成的土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單。二是備案要求。①企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告按以下要求報(bào)土地行政主管部門備案：企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實(shí)行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，改制企業(yè)在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請(qǐng)辦理變更登記或有償用地手續(xù)時(shí)，所涉及宗地的土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)交付備案。企業(yè)改制涉及的土地采用國(guó)家作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，改制企業(yè)在省級(jí)以上土地行政主管部門申請(qǐng)辦理土地資產(chǎn)處置時(shí)，土地估價(jià)報(bào)告同時(shí)在省級(jí)以上土地行政主管部門備案;同一企業(yè)涉及在兩個(gè)以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，所涉及宗地的土地估價(jià)報(bào)告與土地資產(chǎn)處置審批分別到宗地所在省(區(qū)、市)備案。②土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單按以下要求報(bào)土地行政主管部門備案：在國(guó)土資源部備案的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，其土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單報(bào)國(guó)土資源部備案，同時(shí)抄報(bào)機(jī)構(gòu)所在地省級(jí)土地行政主管部門。在省級(jí)土地行政主管部門備案的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，其土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單報(bào)省級(jí)土地行政主管部門備案。三是備案條件。①企業(yè)改制涉及的土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒疙毦邆湟韵聴l件：受托評(píng)估機(jī)構(gòu)具有國(guó)土資源部和省級(jí)土地行政主管部門頒發(fā)的《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，從業(yè)范圍符合資質(zhì)證書的規(guī)定，并根據(jù)與委托方簽訂的合同約定條件出具了土地估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告符合土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式要求，其內(nèi)容完善，結(jié)構(gòu)合理，表述清楚，資料真實(shí)可靠，依據(jù)充分。②土地估價(jià)項(xiàng)目業(yè)績(jī)清單備案須具備以下條件：業(yè)績(jī)清單所列的土地估價(jià)報(bào)告是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立或與其他機(jī)構(gòu)合作完成，并已向委托方提交的土地估價(jià)報(bào)告;業(yè)績(jī)清單應(yīng)包括土地評(píng)估機(jī)構(gòu)上一季度上述所有的土地估價(jià)報(bào)告;業(yè)績(jī)清單應(yīng)在規(guī)定時(shí)間上報(bào)，上報(bào)時(shí)間以當(dāng)?shù)禺?dāng)日郵戳為準(zhǔn)。　

    (4) 土地估價(jià)師資格考試制度。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！薄锻恋毓纼r(jià)師資格考試辦法》;自2006年度起全國(guó)土地估價(jià)師資格考試原則上每年舉行一次，報(bào)考人員自由選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績(jī)?cè)谶B續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)滾動(dòng)有效，全部考試科目合格者，獲得國(guó)土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書》，取得土地估價(jià)師資格。

　　(5) 土地估價(jià)師繼續(xù)教育制度。

　　《土地估價(jià)師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》(國(guó)土資發(fā)[2001]170號(hào))規(guī)定，接受繼續(xù)教育是土地估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)，土地估價(jià)師必須按本規(guī)定接受繼續(xù)教育。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)在國(guó)土資源部業(yè)務(wù)主管部門的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)土地估價(jià)師繼續(xù)教育的組織實(shí)施工作。繼續(xù)教育內(nèi)容要具有針對(duì)性、實(shí)用性和先進(jìn)性，主要包括：①國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和政策;②土地估價(jià)準(zhǔn)則及操作規(guī)程;③土地估價(jià)新理論、新技術(shù)、新方法;④土地估價(jià)實(shí)務(wù);⑤國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)及發(fā)展動(dòng)態(tài);⑥與土地估價(jià)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。繼續(xù)教育堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際、按需施教、講究實(shí)效的原則采用多種形式進(jìn)行。土地估價(jià)師必須參加以下經(jīng)認(rèn)可的繼續(xù)教育活動(dòng)：參加各種專業(yè)培訓(xùn)班、研討班(會(huì))以及專題講座;參加大專院校專業(yè)課程進(jìn)修;出國(guó)進(jìn)行專業(yè)考察、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、參加國(guó)際性專業(yè)會(huì)議;承擔(dān)土地估價(jià)方面的研究項(xiàng)目、公開出版專業(yè)著作或發(fā)表專業(yè)論文等其他經(jīng)認(rèn)可的繼續(xù)教育形式。土地估價(jià)師換證前必須按規(guī)定接受一次專門業(yè)務(wù)的繼續(xù)教育培訓(xùn)。土地估價(jià)師接受繼續(xù)教育時(shí)間五年累計(jì)不得少于100學(xué)時(shí)。繼續(xù)教育工作的考核，為保證土地估價(jià)師繼續(xù)教育質(zhì)量，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)對(duì)各地、各單位組織的土地估價(jià)師繼續(xù)教育工作進(jìn)行檢查、考核，檢查、考核情況應(yīng)及時(shí)報(bào)國(guó)土資源部業(yè)務(wù)主管部門備案。土地估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)行登記制度。凡參加了經(jīng)認(rèn)可的土地估價(jià)師繼續(xù)教育形式的土地估價(jià)師，其接受繼續(xù)教育的情況應(yīng)及時(shí)在《土地估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)證書》上登記?！锻恋毓纼r(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)證書》由國(guó)土資源部統(tǒng)一組織印制、核發(fā)。土地估價(jià)師在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定的繼續(xù)教育學(xué)時(shí)的，國(guó)土資源部注銷其土地估價(jià)師資格，不再換發(fā)《土地估價(jià)師資格證書》。

　　2、土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)情況監(jiān)管

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六、五十七條對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出了具體要求，在法律上明確了實(shí)行土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)級(jí)制度。

　　國(guó)土資源管理部門對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理，應(yīng)采取間接管理為主，通過定期對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價(jià)質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面的評(píng)價(jià)，評(píng)定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級(jí)，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員加強(qiáng)自律，提高業(yè)務(wù)水平，樹立和維護(hù)自己的信譽(yù)。

　　3、土地估價(jià)師資格考試與認(rèn)證

　　土地估價(jià)工作應(yīng)由熟悉估價(jià)理論和方法又了解當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平及影響地價(jià)因素的專門人員進(jìn)行。為了保證土地估價(jià)成果的準(zhǔn)確性，同時(shí)吸收社會(huì)各行各業(yè)，有關(guān)部門和單位參與土地估價(jià)工作，要由國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地估價(jià)人員的資格認(rèn)證，提高從業(yè)人員水平?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?！眹?guó)土資源部《關(guān)于組織2006年度全國(guó)土地估價(jià)師資格考試工作的通知》(國(guó)土資源廳發(fā)[2006]129號(hào))中明確：自2006年度起全國(guó)土地估價(jià)師資格考試原則上每年舉行一次，報(bào)考人員自由選擇報(bào)考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績(jī)?cè)谶B續(xù)3個(gè)考試年度內(nèi)滾動(dòng)有效，全部考試科目合格者，獲得國(guó)土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書》，取得土地估價(jià)師資格。2006年以后取得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書》的土地估價(jià)師，需要通過實(shí)踐考核，進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記后方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。2006年9月印發(fā)了《土地估價(jià)師資格考試辦法》。

　　4、指導(dǎo)和監(jiān)督土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)工作

　　土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)要切實(shí)改進(jìn)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員自律性管理，擬定并組織實(shí)施評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，加強(qiáng)各項(xiàng)自律性管理制度的建設(shè)，組織開展對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，大力推動(dòng)評(píng)估行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，建立完善有效的行業(yè)自律性管理約束機(jī)制，對(duì)違反評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行處罰。

　　例題：《關(guān)于對(duì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國(guó)土[籍]字第10號(hào))規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，有()名以上土地估價(jià)師和()萬元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作。

　　A.15

　　B.210

　　C.420

　　D.750

　　答案：B

　　解析：《關(guān)于對(duì)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國(guó)土[籍]字第10號(hào))規(guī)定：①申請(qǐng)?jiān)O(shè)立土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，除具備國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營(yíng)范圍相適應(yīng)的注冊(cè)資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價(jià)師和10萬元以上注冊(cè)資金的土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價(jià)工作。

　　七)我國(guó)土地價(jià)格管理發(fā)展歷程(了解)

　　從土地使用制度改革至今近20年來，我國(guó)地價(jià)管理從無到有，在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展：

　　1、建立起了以市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系

　　國(guó)土資源部門圍繞地價(jià)管理的法制、機(jī)制和制度建設(shè)，先后從土地取得、土地供應(yīng)、有償使用、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及市場(chǎng)調(diào)控等方面制定了一系列規(guī)章制度，為充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制形成土地價(jià)格創(chuàng)造了市場(chǎng)環(huán)境。在土地供應(yīng)方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進(jìn)了土地利用方式的轉(zhuǎn)變;在土地價(jià)格形成機(jī)制方面，頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建立起了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競(jìng)爭(zhēng)方式形成價(jià)格的機(jī)制，規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》，對(duì)國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等有償使用方式進(jìn)行了規(guī)范;在土地市場(chǎng)交易行為的規(guī)范方面，下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，部署了土地市場(chǎng)的治理整頓，有效抑制了違規(guī)交易行為;在地價(jià)確定和監(jiān)控方面，建立專業(yè)評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。

　　2、形成了一整套適合我國(guó)國(guó)情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

　　為合理確定土地出讓價(jià)格，國(guó)家土地管理局于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(試行)，對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)的評(píng)估工作進(jìn)行了規(guī)范，自此，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作在全國(guó)迅速開展起來。2003年以來，國(guó)家還制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)已成為土地估價(jià)與地價(jià)管理應(yīng)遵循的技術(shù)規(guī)范。

　　3、建立起了具有中國(guó)特色的、以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系

　　自1999年以來，國(guó)土資源部將直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及非農(nóng)人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國(guó)土資源大調(diào)查土地價(jià)格調(diào)查的范圍，在全國(guó)啟動(dòng)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，并加大地價(jià)信息公開力度。目前，全國(guó)99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格體系，大多數(shù)市、縣已將各類地價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布。同時(shí)，在25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市部署開展丁農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)工作，初步建立起了農(nóng)用地等、級(jí)、價(jià)體系。

　　4、建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

　　2001年以來，在城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)上，建立了覆蓋直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市以及長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個(gè)主要城市的，以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)為監(jiān)測(cè)對(duì)象的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。全面系統(tǒng)地對(duì)城市地價(jià)及相關(guān)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、收集、整理和分析，及時(shí)把握土地市場(chǎng)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化，為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù)，為市場(chǎng)投資提供服務(wù)。有關(guān)監(jiān)測(cè)成果在宏觀調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

　　5、造就了具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊(duì)伍，土地估價(jià)行業(yè)

　　目前，通過國(guó)家考試認(rèn)證，取得土地估價(jià)師資格的人員共有27000余人，從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)近2000家。適應(yīng)建立和完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和改革政府行政審批制度的要求，進(jìn)行了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作，取消國(guó)有企業(yè)改制土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度，建立了土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫龋母锪送恋毓纼r(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式，從根本上解決了土地評(píng)估行業(yè)平等競(jìng)爭(zhēng)和獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前，土地估價(jià)行業(yè)已成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行不可或缺的中介行業(yè)，在國(guó)有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確定、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等工作中發(fā)揮了重要作用。

　　地價(jià)作為反映一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo)，是由市場(chǎng)決定的。土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價(jià)管理改革基本思路是，以貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導(dǎo)，以落實(shí)嚴(yán)格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價(jià)格體系和管理制度為目標(biāo)，進(jìn)一步深化改革，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供應(yīng)總量;大力推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，完善地價(jià)形成機(jī)制;加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，穩(wěn)定土地價(jià)格;研究土地節(jié)約集約利用的地價(jià)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)作用;建立健全土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，積極引導(dǎo)合理的土地需求;加強(qiáng)土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)管，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　例題：《土地估價(jià)師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》(國(guó)土資發(fā)[2001]170號(hào))規(guī)定，土地估價(jià)師接受繼續(xù)教育時(shí)間五年累計(jì)不得少于()學(xué)時(shí)。

　　A.30

　　B.60

　　C.80

　　D.100

　　答案：D

　　解析：土地估價(jià)師接受繼續(xù)教育時(shí)間五年累計(jì)不得少于100學(xué)時(shí)。

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