《估價實務》收益還原法答題方法(四)

    3、計算步驟

　　(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號)

　?、倌曜饨鹗找?月租金收入×12月

　　②押金年運用收益=押金×押金收益率

　?、勰昕偸找?年租金收益+押金年運用收益

　　(2)計算房地年總費用

　　年總費用=月平均費用×12月

　　(3)計算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費用

　　(4)計算建筑物年純收益

　?、?建筑物現(xiàn)值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　?、?建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　(5)計算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　　(6)計算土地市場價格

　?、佗谕恋貑挝幻娣e價格=土地總價格/土地面積

　　(四)難點及常見錯誤分析

　　1、難點

　　(1)估價時點和土地使用年限的關系

　　(2)土地年純收益的計算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見錯誤分析

　　(1)沒有解題思路說明

　　(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算

　　(3)房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤

　　(4)建筑物年純收益計算基數(shù)錯誤

　　(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤

　　(6)沒有計算土地單位面積價格

　　(7)解題思路或計算步驟混亂

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