《估價(jià)實(shí)務(wù)》收益還原法答題方法(二)

    一、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　解題步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法

　　(2)總收益計(jì)算(采用客觀收益)

　　(3)出租總費(fèi)用計(jì)算

　　(4)房屋年純收益計(jì)算

　　(5)土地純收益計(jì)算

　　(6)估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格計(jì)算

　　注意題目要求的是總地價(jià)還是單位地價(jià)

　　(四)、難點(diǎn)及常見(jiàn)問(wèn)題分析

　　(1)難點(diǎn)：在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限

　　(2)常見(jiàn)問(wèn)題：應(yīng)試者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地使用權(quán)剩余年限取值錯(cuò)誤

　　二、收益還原法復(fù)習(xí)

　　1、收益還原法的原理及適用范圍

　　只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　2、收益還原法的估價(jià)程序與計(jì)算方法

　　(1)計(jì)算總收益

　　采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益

　　(2)計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

　　房地出租的總費(fèi)用包括年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年保險(xiǎn)費(fèi)、年稅金和年折舊費(fèi)。

　　房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

　　A.房屋耐用年限〈 土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為

　　B. 房屋耐用年限 〉土地使用權(quán)出讓年限，需調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，計(jì)算公式為

　　房屋可使用年限 = 土地出讓前房屋已使用年限 + 土地出讓年限

　　房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊

　　(3)計(jì)算土地純收益

　　房地出租中的土地純收益求?。?/P>

　　土地純收益 = 總收益-總費(fèi)用-房屋純收益 = 房地純收益?房屋純收益

　　4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率

　　(5)選擇公式求算地價(jià)

　　最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計(jì)算公式：

　　P――土地價(jià)格 a――土地純收益 r――土地還原率 n――土地收益年限

　　該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益

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