《估價(jià)實(shí)務(wù)》收益還原法答題方法(一)

　　一、土地估價(jià)實(shí)務(wù)往年考試題型變化分析

　　1、1998年考試題型

　　該年度考試將計(jì)算題放在第三門土地估價(jià)理論與方法中，共4小題，每題15分。四個(gè)小題分別需要采用收入還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中的第一個(gè)大題是綜合計(jì)算題，共3小題，第一小題20分，后兩小題各30分，共80分。綜合計(jì)算題主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價(jià)實(shí)務(wù)分析，其實(shí)就是土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)，出了兩題，每題60分。1998年這一門的總分值是200分，不過題型設(shè)置并不是很合理。

　　2、2000年考試題型

　　在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計(jì)算題減為兩題，每題40分，共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60分;三是第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)改為一題，也是60分?？偡种瞪细?998年一樣，都是200分，但題型結(jié)構(gòu)上顯得合理一些。另外，在土地估價(jià)理論與方法中同樣設(shè)有4小題的計(jì)算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法來答題。

　　3、2002年考試題型

　　取消了第三門土地估價(jià)理論與方法中單獨(dú)列出的計(jì)算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價(jià)實(shí)務(wù)第一部分計(jì)算題共有3題，其中，前兩小題為簡單計(jì)算題，各30分，分別需要采用成本逼近法和剩余法來答題，第三小題是綜合計(jì)算題，40分，計(jì)算題部分共100分。第二部分案例分析共1題，60分，跟2000年相同。第三部分土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)也是1題，不過分值降為40分。

　　4、2004年考試題型分析

　　2004年考試題型將與2002年相同，不再進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)題量和分值也不會(huì)有什么大的變化。2002年的簡單計(jì)算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場(chǎng)比較法。當(dāng)然，這幾種主要估價(jià)方法都必須熟練掌握。

　　二、解答計(jì)算題注意事項(xiàng)

　　1、仔細(xì)審題，用對(duì)方法;

　　2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計(jì)算公式或算式;

　　3、簡單計(jì)算題要先寫明解題方法，綜合計(jì)算題先寫明解題思路;

　　4、注意標(biāo)明單位，并按要求進(jìn)行單位換算;

　　5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計(jì)算公式;

　　6、注意檢查，避免出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤，以及不按要求保留小數(shù)點(diǎn)后位數(shù)。

　　三、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　題目：1998年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第一小題(略)

　　(一)審題

　　1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法

　　從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、仔細(xì)查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些

    重點(diǎn)留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、計(jì)算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。

　　(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

　　1、適用公式

　　特別注意：計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無限年期公式;計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，必須采用有限年期公式。

　　2、解題基本思路

　　第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，計(jì)算房地純收益

　　第二步：通過建筑物重置價(jià)格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計(jì)算房屋純收益

　　第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益

　　第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格

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