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招拍掛與協(xié)議出讓的區(qū)別與聯(lián)系

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0
    問:什么是協(xié)議出讓,其與招標(biāo)拍賣掛牌出讓有何區(qū)別?協(xié)議出讓究竟適用什么范圍?應(yīng)該遵循什么程序進(jìn)行?
  答:協(xié)議出讓方式,是法定的國有土地使用權(quán)出讓方式之一,也曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?!彼^協(xié)議出讓,一般認(rèn)為,就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同,土地使用者支付相應(yīng)的出讓金,國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。我國實(shí)行土地使用制度改革以來,土地作為一種特殊商品,逐步從無償無限期逐步過渡為有償有限期使用,而協(xié)議出讓是有償供地的主要方式之一。盡管協(xié)議方式具有政府對(duì)地價(jià)較易控制、靈活性大的特點(diǎn),但沒有引入充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,缺乏公正性,不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。可以說,以協(xié)議方式為主的土地市場(chǎng),仍是不夠發(fā)達(dá)、不夠公開、不夠公正、不夠公平的市場(chǎng),容易滋生以權(quán)謀私、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象。針對(duì)協(xié)議出讓中的種種問題,2003年6月11日,國土資源部以21號(hào)部令發(fā)布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,對(duì)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,保證政府供應(yīng)土地使用權(quán)的公開、公平、公正,優(yōu)化土地資源配置,遏制腐敗現(xiàn)象,必將發(fā)揮重要作用。
  協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓,有很多相近之處,比如兩者都是政府有償供應(yīng)土地使用權(quán)的重要方式,都要簽定出讓合同,受讓人都要繳納土地出讓金,都要編制并公布出讓計(jì)劃。但協(xié)議與招標(biāo)拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式,也存在著區(qū)別,主要有以下三點(diǎn):
  一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別?!墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào))第4條明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍,規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后,同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。21號(hào)令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍,即:只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣掛牌的情況,實(shí)踐中主要是工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。由此可以看出,按照公開、公平、公正的原則,招標(biāo)拍賣掛牌方式是“一般”,而協(xié)議方式是“特殊”,招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。
  二是土地使用權(quán)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式,而招標(biāo)拍賣掛牌出讓則是競(jìng)價(jià)的方式。雖然都是有償供地的方式,但招標(biāo)拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明,更具有競(jìng)爭(zhēng)性,國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。
  三是最低價(jià)確定的原則不同。21號(hào)令第5條規(guī)定:協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和,有基準(zhǔn)地價(jià)的,不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%.而11號(hào)令第10條規(guī)定,確定招標(biāo)拍賣掛牌的標(biāo)底或者底價(jià),要根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。
  應(yīng)當(dāng)講,協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓,互相配合,互為補(bǔ)充,共同構(gòu)筑了比較完善的有償使用方式(從理論上講,國有土地租賃同樣適用協(xié)議方式和招標(biāo)拍賣掛牌方式)。21號(hào)令第9條規(guī)定: 同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。也就是說,協(xié)議出讓隨時(shí)可以向招標(biāo)拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”,二者是統(tǒng)一的。隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深入和土地市場(chǎng)的完善,政府會(huì)越來越多的采取主動(dòng)供地的方式,從長遠(yuǎn)來看,協(xié)議方式應(yīng)當(dāng)會(huì)逐漸消亡。實(shí)際上,目前的掛牌出讓方式已經(jīng)具備了協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn),同時(shí)也最大限度地避免了協(xié)議方式供地的不足。
  關(guān)于協(xié)議出讓的程序,概括起來講主要包括7個(gè)環(huán)節(jié):編制并公布出讓計(jì)劃、接受意向用地者申請(qǐng)、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價(jià)、協(xié)議出讓價(jià)格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。

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