1994年全國土地估價師考試卷(4)土地估價實務(wù)

一九九四年全國土地估價師資格考試試卷（四）土地估價實務(wù)

    本部分由兩個估價報告構(gòu)成，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分50分，答題時間為60分鐘。

    1．（本題20分）土地估價報告：

    一、評估對象概況：

    ××市江東消防器材廠位于××公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價標的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干（詳見附表），該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。

    二、評估目的：

    ××公司與中國香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。

    三、評估依據(jù)：

    1．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

    2．《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。

    3．《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

    4．《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。

    四、評估過程：

    土地部分

    1．征地成本費：

    根據(jù)《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價款、征購糧差價款、不可預(yù)見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

    2．三通一平費用：86.00元/平方米

    3．投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）

      開發(fā)周期為24個月，銀行貸款月利息為1％。

    4．正常利潤額：175.46×15％=26.32（元/平方米）

    5．地段差價=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45（元/平方米）

      因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。

    6．單位地價：267.23元/平方米

    7．年租金額：

      年純收益（年租金額）=地價×還原利率

      根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9％。

      即：年租金額＝1053420.66×9%=94807.86（元/年）

    地上物部分

    1．已拆除和待拆除部分：

名稱

面積(平方米)

結(jié)構(gòu)

成新

重置價(元/平方米)

估價額(元)

圍墻

357.68

磚實砌

8

46.00

11445.76

廁所

16

磚木瓦

6

150.00

1440.00

粉碎房

44.4

磚石棉瓦

7

200.00

6216.00

廢料棚

16

磚石棉瓦

7

200.00

2240.00

電焊間

14

磚墻瓦頂

9

390.00

4914.00

倉庫

28

磚混

9

390.00

9828.00

化驗室

28

磚混

9

390.00

9828.00

庫房

112

磚石棉瓦

7

200.00

15680.00

水泥路

300

水泥

9

20.00

5400.00

合計

            66991.00

    2．出租部分

    二樓會議室建筑面積138.60平方米，樓面分攤占地69.30平方米，需出租給飛馬公司。

      房屋部分：重置價        620元/平方米

                小區(qū)配套      48元/平方米

                商業(yè)網(wǎng)點      40元/平方米

                合    計      744元／平方米

                估計額=744×138.6=103118.40（元）

      土地價額=69.3×267.23=18519.04（元）

      二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44（元）

      年租金額=121637.44×9％=10947. 37（元）

    五、土地和二樓會議室總租金額：

      年租金額＝94807.86+10947.37=105755.23（元/年）

    六、評估日期

    七、評估人簽字：

                                                        一九九三年二月十八日

    2．（本題30分）土地資產(chǎn)評估報告

                                  第一部分

    一、委托評估方：××

    二、受托評估方：××

    三、評估目的

    ××廠作為獨家發(fā)起人，將其部分資產(chǎn)及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進入××股份有限公司的國有土地使用權(quán)價格進行評估。

    四、評估依據(jù)

    1．國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》；

    2．國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）；

    3．××廠的《國有土地使用證》：

    五、評估對象

    1．土地使用權(quán)面積：470955.31平方米；

    2．建筑占地面積：307390.29平方米；建筑覆蓋率：65.27％；

    3．建筑面積：268087.03平方米，平均容積率：56.92％；

    4．用途：工業(yè)生產(chǎn)性用地；

    5．開發(fā)狀況：五通一平熟地；

    6．座落：XX。

    六、評估價格類型

    工業(yè)生產(chǎn)用地及相關(guān)經(jīng)營、管理用地土地使用權(quán)股份價格。

    七、評估價格年期

    五十年國有土地使用權(quán)價格。

    八、評估價格貨幣種類

    人民幣。

    九、評估基準日期

    一九九三年十二月三十一日。

    十、評估結(jié)果有效期

    自評估基準日期起半年。

    十一、評估結(jié)果

    1．土地資產(chǎn)總額108319721元人民幣；

    大寫：壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整；

    2．單位面積價格：每平方米230元人民幣。

    十二、評估單位及估價師：××。

                                      第二部分

    一、××廠簡況

    ××廠始建于1958年，是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設(shè)備的制造工廠，該廠總占地面積約73萬平方米，廠房建設(shè)面積23萬平方米，職工10175人，下轄14個分廠及1個研究所。

    二、整體區(qū)位條件

    （一）自然地理位置

    ××廠位于××省××市，其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。

    ××市是1983年8月經(jīng)國務(wù)院批準成立的省轄市，轄四區(qū)一縣，面積為5953.75平方公里，市中區(qū)面積為1093.18平方公里?！痢潦芯唷痢潦s59公里。

    （二）整體經(jīng)濟環(huán)境

    ××建市十年來，國民經(jīng)濟一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計，1992年全市國民生產(chǎn)總值76億元，完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元，財政收入71883萬元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展，××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟的戰(zhàn)略任務(wù)來抓，制定和實施了一系列促進工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元，比上年增長41.08％。

    （三）交通條件

    ××市的交通條件比較優(yōu)越，連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi)，井有若干鐵路支線與主線相連；由市到縣，由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，公路密度已達每平方公里115公里。并有已建成的大件公路，進而與長江水運相連，交通更加便利。

    ××廠西靠××鐵路，廠內(nèi)有鐵路專用線連接主要生產(chǎn)廠房和××鐵路，該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過專用鐵路經(jīng)鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區(qū)北側(cè)的××西路為通往××火車北站的必經(jīng)之路，東面的××公路可通往全國各地，南面的××西路，西面的××路都是××市的主要城市干道。

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施狀況

    ××市近幾年投入了大量資金，加速了能源、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。全市主變電容量已達96.27萬千伏安，電力供應(yīng)充足；程控電話裝機容量已達2.5萬門．2000門9000HZ移動電話通訊暢通。目前，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋××市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大，可辦理國際通訊信函，包裹和報話業(yè)務(wù)；××市水源豐富，全市擁有水資源83億立方米?！痢翉S所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施在已基本配套完善，投資環(huán)境良好。

    （五）工業(yè)集聚狀況

    ××市一個以重型機械、礦山機械、發(fā)電設(shè)備等制造為骨干的重要的機械工業(yè)基地，機械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的××聯(lián)合公司，可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機及水輪發(fā)電機組。

    三、評估原則

    1．以成本逼近法為主?！痢翉S是大型的國有企業(yè)，建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種，規(guī)定任務(wù)并且限定銷售價格，而財務(wù)核算中不含土地資產(chǎn)的價值，這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經(jīng)營總承包，銷售定價放開，并且將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，組建股份制企業(yè)，而生產(chǎn)經(jīng)營仍然是建立在原××廠的基礎(chǔ)之上。所以，在進行土地資產(chǎn)評估過程中，土地資產(chǎn)價值額占資產(chǎn)額的比重不宜過高。因此，用成本逼近法進行評沽較適宜。

    2．用市場資料比較法調(diào)整評沽結(jié)果。企業(yè)所使用的土地是國有資產(chǎn)，土地資產(chǎn)折價入股組建股汾制企業(yè)，由××廠作為國有法人股的持有者行使股權(quán)。因此，土地資產(chǎn)的評估也要使用國有資產(chǎn)的價值得以充分體現(xiàn)，防止國有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評估的結(jié)果需要以市場資料加以驗證和調(diào)整，以使國有土地資產(chǎn)價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。

    四、運用成本逼近法進行評沽

從土地使用現(xiàn)狀看，評估土地已經(jīng)為開發(fā)后的熟地，工業(yè)生產(chǎn)所需的基礎(chǔ)設(shè)施都已經(jīng)開發(fā)完成。因此，這里按工業(yè)用地熟地進行評估，主要包括土地使用權(quán)的取得費用及土地開發(fā)費用兩部分。

（一）土地使用權(quán)取得費用

    （1）土地征用費。包括土地征用補償費、勞動力安置費、青苗補償費等，××市一般標準為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬，因為該廠區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分，所以這里按菜地標準計算，每畝2.70萬元。

    （2）土地管理費。一般按征用費的1－3％計征，但是在實際工作中均按每畝0.8萬計算。

    （3）耕地占用稅?！痢潦谐菂^(qū)標準一般為每畝8004元；××鄉(xiāng)為7035元。由于××廠廠區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為××市城區(qū)的一個重要部分，這里按城區(qū)標準每畝8004元計算。

    （4）糧食附加費。每畝按0．37萬元征收。

    （5）土地統(tǒng)征代辦費及不可預(yù)見費。按土地征用費的1一3％計，每畝為0.054萬元。

    土地使用權(quán)取得（征用）總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每畝為4.72萬元，每平方米約為71元。

    （二）土地開發(fā)費用

    （1）城市配套費?！痢潦幸?guī)定，城市配套費標準在城區(qū)鄉(xiāng)內(nèi)，企業(yè)用地每畝4萬元，行政事業(yè)用地每畝2萬元；××鄉(xiāng)內(nèi)企業(yè)用地每畝2.5萬元，行政事業(yè)用地每畝1.5萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標準計算每畝4萬元。

    （2）五通一平費?！痢翉S廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經(jīng)達到五通一平，即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)××市地價評估事務(wù)所對河?xùn)|新區(qū)開發(fā)費用的測算，每畝土地開發(fā)費約為4萬。

    （3）開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中，以貸款方式進行投資的資金占主要部分，這里以銀行固定資產(chǎn)貸款年利率10.98％計算。另外，土地開發(fā)的周期往往超過一年，而以總開發(fā)費用為計算利息的基數(shù)時會有所重復(fù)，這里取前兩項總費用的一半做為計息基數(shù)，則一年期開發(fā)利息每畝為0.44萬元。

    （4）不可預(yù)見費。以前三項的3％計算，則每畝約為0.25萬元。

    因此，土地開發(fā)的總費用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每畝為8.7萬元，每平方米為130.5元。

    （三）土地開發(fā)利潤

    工業(yè)生產(chǎn)使用的土地開發(fā)利潤率一般應(yīng)低于商業(yè)或住宅用地，這里取前兩項（一）征用土地總費用+（二）土地開發(fā)總費用的10％計算，則土地開發(fā)利潤每畝約為1.34萬元，每平方米為20.1元。

    綜合前三項各種費用，利用成本逼近法評估的土地資產(chǎn)價格：（一）+（二）+（三）．每畝14.8萬元，每平方米為222元。

    五、運用市場比較法進行評估

運用市場比較法評估土地資產(chǎn)，能夠使土地資產(chǎn)價格更接近于市場價值。這里先取了十例在××市市中區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例，以便于進行市場價格比較。

                      表一    土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓樣點表

序號

承讓方

承讓方

地點

土地面積(平方米)

土地轉(zhuǎn)讓金額(萬元)

單位金額(元/平方米)

用途

備注

1     淮河路44號

6146

30

48.812

工業(yè)

92年10月轉(zhuǎn)讓

2      黃山路

2383.17

35

146.883

倉庫住宅

1991年2月8日

3      華山北路16號

5730

325.3

568

兼并

1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折價174.7萬元隨同轉(zhuǎn)讓(已扣除)

4      下南街口與長江西路相交處

1608

88

547.264

舊城改造

該費用為拆遷補償費;1992年11月27日

5      長江西路150號

1787

44.4

248.461

舊城改造

該轉(zhuǎn)讓金為土地轉(zhuǎn)讓價1992年12月17日

6      市文化宮

1666.668

27.5

164.999

    此為土地補償費1992年11月25日

7      涼山路西側(cè)

1126.5

18.5406

164.586

    該轉(zhuǎn)讓金包括土地征用費16.55906萬元和資金利息1.9870萬元1993年5月13日

8      泰山北路8號

1400.001

230

1642.856

    地上建筑物隨同轉(zhuǎn)讓1993年7月21日

9      岷江西路

2647

37.5986

142.042

倉庫

92年12月20日轉(zhuǎn)讓9.4707萬元/畝

10      廬山路與岷江二號路交匯處

10000

160

160

辦公商業(yè)

生地轉(zhuǎn)讓1993年6月21日

    （一）比較樣點的選擇

    經(jīng)過對比較樣點的分析，認為樣點1、2、9轉(zhuǎn)讓價格過低，在對其情況不甚了解的條件下，不宜做為比較案例；樣點3、4、8因為大多是連同地上物一起轉(zhuǎn)讓，故價格偏高，這里也不宜采用為比較樣本。

    （二）有效樣本因素比較

評估對象土地價格=樣本土地價格×正常情況價格/交易情況價格×估價

                日期價格/交易當(dāng)時價格×估價對象區(qū)域影響/交易實例區(qū)域影響

               ×估價對象個別影響/交易實例個別影響

                   =比較樣本土地價格×100/（）×（）／100×（）／100×

                    （）/100

表二    地塊因素比較表

實例與評估對象相比比較因素

5

6

7

10

土地用途

舊城改造

      辦公商業(yè)

基礎(chǔ)設(shè)施

交差

差

差

生地

交通通達度

相當(dāng)

相當(dāng)

相當(dāng)

差

集聚規(guī)模

相當(dāng)

相當(dāng)

相當(dāng)

差

距市中心距離

較近

近

近

遠

交易日期

一年前

一年前

半年前

半年內(nèi)

表三    比較因素修正率表

比較樣本

修正項目

5

6

7

10

樣本成交價格(元/平方米)

248.461

164.999

164.586

160

交易情況修正

100%

100%

100%

100%

區(qū)域因素修正

90%

95%

95%

120%

個別因素修正

100%

115%

115%

120%

交易日期修正

120%

120%

110%

110%

修正價格(元/平方米)

268.34

216.3

197.79

253.44

注：①因為比較樣本都經(jīng)過篩選，將畸高畸低樣本刪除，故這里情況正都取100／100。

    將以上四個比較實例修正后的土地價格進行權(quán)數(shù)平均后，得到市場比較法測算的土地資產(chǎn)價格每平方米為234元。

    六、評估結(jié)果

    綜合前面所述各種情況，將兩種評估方法相互參照，最后確定：

    1．土地價格為每平方米230元。

    2．××廠國有土地使用權(quán)折價入股額為：108319721元人民幣