1994年全國土地估價師考試卷(4)土地估價實務
一九九四年全國土地估價師資格考試試卷(四)土地估價實務 本部分由兩個估價報告構成,請認真閱讀案例報告并加以分析,指出其中存在的問題,并說明原因,本部分50分,答題時間為60分鐘。 1.(本題20分)土地估價報告: 一、評估對象概況: ××市江東消防器材廠位于××公路西側,該廠西側一塊平整的土地為估價標的物,面積為3942平方米,該地西北角有兩棟平房,兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表),該地塊為一不規(guī)則四邊形,位于××市一等二級地區(qū),交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。 二、評估目的: ××公司與中國香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司,需要租用該地建冷彎型鋼廠,要求評估出該地地價,確定年租金額。 三、評估依據(jù): 1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。 2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。 3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。 4.《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。 四、評估過程: 土地部分 1.征地成本費: 根據(jù)《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》,我市一般耕地的征地成本費用組成如下:項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預交農(nóng)轉非人口差價款、征購糧差價款、不可預見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米 2.三通一平費用:86.00元/平方米 3.投資利息:156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米) 開發(fā)周期為24個月,銀行貸款月利息為1%。 4.正常利潤額:175.46×15%=26.32(元/平方米) 5.地段差價=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45(元/平方米) 因該地位于我市一等二級地區(qū),取修正系數(shù)為0.935。 6.單位地價:267.23元/平方米 7.年租金額: 年純收益(年租金額)=地價×還原利率 根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率,確定還原利率為9%。 即:年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年) 地上物部分 1.已拆除和待拆除部分: 名稱 面積(平方米) 結構 成新 重置價(元/平方米) 估價額(元)
圍墻 357.68 磚實砌 8 46.00 11445.76 廁所 16 磚木瓦 6 150.00 1440.00 粉碎房 44.4 磚石棉瓦 7 200.00 6216.00 廢料棚 16 磚石棉瓦 7 200.00 2240.00 電焊間 14 磚墻瓦頂 9 390.00 4914.00 倉庫 28 磚混 9 390.00 9828.00 化驗室 28 磚混 9 390.00 9828.00 庫房 112
磚石棉瓦 7 200.00 15680.00 水泥路 300 水泥 9 20.00 5400.00 合計 66991.00 2.出租部分 二樓會議室建筑面積138.60平方米,樓面分攤占地69.30平方米,需出租給飛馬公司。 房屋部分:重置價 620元/平方米 小區(qū)配套 48元/平方米 商業(yè)網(wǎng)點 40元/平方米 合 計 744元/平方米 估計額=744×138.6=103118.40(元) 土地價額=69.3×267.23=18519.04(元) 二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44(元) 年租金額=121637.44×9%=10947. 37(元) 五、土地和二樓會議室總租金額: 年租金額=94807.86+10947.37=105755.23(元/年) 六、評估日期 七、評估人簽字: 一九九三年二月十八日 2.(本題30分)土地資產(chǎn)評估報告 第一部分 一、委托評估方:×× 二、受托評估方:×× 三、評估目的 ××廠作為獨家發(fā)起人,將其部分資產(chǎn)及人員改制重組為××股份有限公司。該報告將對進入××股份有限公司的國有土地使用權價格進行評估。 四、評估依據(jù) 1.國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》; 2.國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行); 3.××廠的《國有土地使用證》: 五、評估對象 1.土地使用權面積:470955.31平方米; 2.建筑占地面積:307390.29平方米;建筑覆蓋率:65.27%; 3.建筑面積:268087.03平方米,平均容積率:56.92%; 4.用途:工業(yè)生產(chǎn)性用地; 5.開發(fā)狀況:五通一平熟地; 6.座落:XX。 六、評估價格類型 工業(yè)生產(chǎn)用地及相關經(jīng)營、管理用地土地使用權股份價格。 七、評估價格年期 五十年國有土地使用權價格。 八、評估價格貨幣種類 人民幣。 九、評估基準日期 一九九三年十二月三十一日。 十、評估結果有效期 自評估基準日期起半年。 十一、評估結果 1.土地資產(chǎn)總額108319721元人民幣; 大寫:壹億零捌佰叁拾壹萬玖仟柒佰貳拾壹元整; 2.單位面積價格:每平方米230元人民幣。 十二、評估單位及估價師:××。 第二部分 一、××廠簡況 ××廠始建于1958年,是生產(chǎn)大型綜合性發(fā)電設備的制造工廠,該廠總占地面積約73萬平方米,廠房建設面積23萬平方米,職工10175人,下轄14個分廠及1個研究所。 二、整體區(qū)位條件 (一)自然地理位置 ××廠位于××省××市,其廠區(qū)已發(fā)展成××市市中區(qū)的一部分。 ××市是1983年8月經(jīng)國務院批準成立的省轄市,轄四區(qū)一縣,面積為5953.75平方公里,市中區(qū)面積為1093.18平方公里!痢潦芯唷痢潦s59公里。 (二)整體經(jīng)濟環(huán)境 ××建市十年來,國民經(jīng)濟一直保持持穩(wěn)定高速發(fā)展。初步統(tǒng)計,1992年全市國民生產(chǎn)總值76億元,完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值183.17億元,財政收入71883萬元。尤其是工業(yè)生產(chǎn)得到了迅速發(fā)展,××市始終把發(fā)展工業(yè)作為振興經(jīng)濟的戰(zhàn)略任務來抓,制定和實施了一系列促進工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的政策措施。1992年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值142.09億元,比上年增長41.08%。 (三)交通條件 ××市的交通條件比較優(yōu)越,連接西北、西南地區(qū)的鐵路、公路干線貫穿該市境內(nèi),井有若干鐵路支線與主線相連;由市到縣,由縣到鄉(xiāng)的公路網(wǎng)絡已經(jīng)形成,公路密度已達每平方公里115公里。并有已建成的大件公路,進而與長江水運相連,交通更加便利。 ××廠西靠××鐵路,廠內(nèi)有鐵路專用線連接主要生產(chǎn)廠房和××鐵路,該廠生產(chǎn)所需的原材料及其產(chǎn)品都將通過專用鐵路經(jīng)鐵路運輸編組站后連接××鐵路。廠區(qū)北側的××西路為通往××火車北站的必經(jīng)之路,東面的××公路可通往全國各地,南面的××西路,西面的××路都是××市的主要城市干道。 (四)基礎設施狀況 ××市近幾年投入了大量資金,加速了能源、交通、通訊等基礎設施的建設。全市主變電容量已達96.27萬千伏安,電力供應充足;程控電話裝機容量已達2.5萬門.2000門9000HZ移動電話通訊暢通。目前,移動通信網(wǎng)絡已覆蓋××市全境。報刊投遞的機械化等在不斷完善壯大,可辦理國際通訊信函,包裹和報話業(yè)務;××市水源豐富,全市擁有水資源83億立方米。××廠所處區(qū)域的電源、排水、供水、通訊、道路等基礎設施在已基本配套完善,投資環(huán)境良好。 (五)工業(yè)集聚狀況 ××市一個以重型機械、礦山機械、發(fā)電設備等制造為骨干的重要的機械工業(yè)基地,機械工業(yè)的產(chǎn)值已占全市工業(yè)總產(chǎn)值的四分之一以上。許多重型企業(yè)可以形成互為原料的生產(chǎn)體系。以××廠為龍頭14家企業(yè)事業(yè)單位組成的××聯(lián)合公司,可以生產(chǎn)大、中、小交直流電機及水輪發(fā)電機組。 三、評估原則 1.以成本逼近法為主。××廠是大型的國有企業(yè),建廠歷史較長。以前國家確定企業(yè)的生產(chǎn)品種,規(guī)定任務并且限定銷售價格,而財務核算中不含土地資產(chǎn)的價值,這種歷史狀況不能不予以考慮。雖然近兩年開始實行企業(yè)自主經(jīng)營總承包,銷售定價放開,并且將部分資產(chǎn)轉換經(jīng)營機制,組建股份制企業(yè),而生產(chǎn)經(jīng)營仍然是建立在原××廠的基礎之上。所以,在進行土地資產(chǎn)評估過程中,土地資產(chǎn)價值額占資產(chǎn)額的比重不宜過高。因此,用成本逼近法進行評沽較適宜。 2.用市場資料比較法調(diào)整評沽結果。企業(yè)所使用的土地是國有資產(chǎn),土地資產(chǎn)折價入股組建股汾制企業(yè),由××廠作為國有法人股的持有者行使股權。因此,土地資產(chǎn)的評估也要使用國有資產(chǎn)的價值得以充分體現(xiàn),防止國有資產(chǎn)的流失。用成本逼近法評估的結果需要以市場資料加以驗證和調(diào)整,以使國有土地資產(chǎn)價值更接近于現(xiàn)時的市場價值。 四、運用成本逼近法進行評沽 從土地使用現(xiàn)狀看,評估土地已經(jīng)為開發(fā)后的熟地,工業(yè)生產(chǎn)所需的基礎設施都已經(jīng)開發(fā)完成。因此,這里按工業(yè)用地熟地進行評估,主要包括土地使用權的取得費用及土地開發(fā)費用兩部分。 (一)土地使用權取得費用 (1)土地征用費。包括土地征用補償費、勞動力安置費、青苗補償費等,××市一般標準為糧地每畝2.28萬、菜地每畝2.70萬,因為該廠區(qū)已發(fā)展為城區(qū)邊緣部分,所以這里按菜地標準計算,每畝2.70萬元。 (2)土地管理費。一般按征用費的1-3%計征,但是在實際工作中均按每畝0.8萬計算。 (3)耕地占用稅!痢潦谐菂^(qū)標準一般為每畝8004元;××鄉(xiāng)為7035元。由于××廠廠區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為××市城區(qū)的一個重要部分,這里按城區(qū)標準每畝8004元計算。 (4)糧食附加費。每畝按0.37萬元征收。 (5)土地統(tǒng)征代辦費及不可預見費。按土地征用費的1一3%計,每畝為0.054萬元。 土地使用權取得(征用)總費用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)即每畝為4.72萬元,每平方米約為71元。 (二)土地開發(fā)費用 (1)城市配套費。××市規(guī)定,城市配套費標準在城區(qū)鄉(xiāng)內(nèi),企業(yè)用地每畝4萬元,行政事業(yè)用地每畝2萬元;××鄉(xiāng)內(nèi)企業(yè)用地每畝2.5萬元,行政事業(yè)用地每畝1.5萬元。這里仍按城區(qū)企業(yè)用地標準計算每畝4萬元。 (2)五通一平費!痢翉S廠區(qū)用地的開發(fā)水平已經(jīng)達到五通一平,即通電、通水、通路、通訊、通氣、土地平整。據(jù)××市地價評估事務所對河東新區(qū)開發(fā)費用的測算,每畝土地開發(fā)費約為4萬。 (3)開發(fā)利息。在土地開發(fā)過程中,以貸款方式進行投資的資金占主要部分,這里以銀行固定資產(chǎn)貸款年利率10.98%計算。另外,土地開發(fā)的周期往往超過一年,而以總開發(fā)費用為計算利息的基數(shù)時會有所重復,這里取前兩項總費用的一半做為計息基數(shù),則一年期開發(fā)利息每畝為0.44萬元。 (4)不可預見費。以前三項的3%計算,則每畝約為0.25萬元。 因此,土地開發(fā)的總費用:(1)+(2)+(3)+(4).即每畝為8.7萬元,每平方米為130.5元。 (三)土地開發(fā)利潤 工業(yè)生產(chǎn)使用的土地開發(fā)利潤率一般應低于商業(yè)或住宅用地,這里取前兩項(一)征用土地總費用+(二)土地開發(fā)總費用的10%計算,則土地開發(fā)利潤每畝約為1.34萬元,每平方米為20.1元。 綜合前三項各種費用,利用成本逼近法評估的土地資產(chǎn)價格:(一)+(二)+(三).每畝14.8萬元,每平方米為222元。 五、運用市場比較法進行評估 運用市場比較法評估土地資產(chǎn),能夠使土地資產(chǎn)價格更接近于市場價值。這里先取了十例在××市市中區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地使用權轉讓的案例,以便于進行市場價格比較。 表一 土地使用權轉讓樣點表 序號 承讓方 承讓方 地點 土地面積(平方米) 土地轉讓金額(萬元) 單位金額(元/平方米) 用途 備注 1 淮河路44號 6146 30 48.812 工業(yè) 92年10月轉讓 2 黃山路 2383.17 35 146.883 倉庫住宅 1991年2月8日 3 華山北路16號 5730 325.3 568 兼并 1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折價174.7萬元隨同轉讓(已扣除) 4 下南街口與長江西路相交處 1608 88 547.264 舊城改造 該費用為拆遷補償費;1992年11月27日 5 長江西路150號 1787 44.4 248.461 舊城改造 該轉讓金為土地轉讓價1992年12月17日 6 市文化宮 1666.668 27.5 164.999 此為土地補償費1992年11月25日 7 涼山路西側 1126.5 18.5406 164.586 該轉讓金包括土地征用費16.55906萬元和資金利息1.9870萬元1993年5月13日 8 泰山北路8號 1400.001 230 1642.856 地上建筑物隨同轉讓1993年7月21日 9 岷江西路 2647 37.5986 142.042 倉庫 92年12月20日轉讓9.4707萬元/畝 10 廬山路與岷江二號路交匯處 10000 160 160 辦公商業(yè) 生地轉讓1993年6月21日 (一)比較樣點的選擇 經(jīng)過對比較樣點的分析,認為樣點1、2、9轉讓價格過低,在對其情況不甚了解的條件下,不宜做為比較案例;樣點3、4、8因為大多是連同地上物一起轉讓,故價格偏高,這里也不宜采用為比較樣本。 (二)有效樣本因素比較 評估對象土地價格=樣本土地價格×正常情況價格/交易情況價格×估價 日期價格/交易當時價格×估價對象區(qū)域影響/交易實例區(qū)域影響 ×估價對象個別影響/交易實例個別影響 =比較樣本土地價格×100/()×()/100×()/100× ()/100 表二 地塊因素比較表 實例與評估對象相比比較因素 5 6 7 10 土地用途 舊城改造 辦公商業(yè) 基礎設施 交差 差 差 生地 交通通達度 相當 相當 相當 差 集聚規(guī)模 相當 相當 相當 差 距市中心距離 較近 近 近 遠 交易日期 一年前 一年前 半年前 半年內(nèi) 表三 比較因素修正率表 比較樣本 修正項目 5 6 7 10
樣本成交價格(元/平方米) 248.461 164.999 164.586 160 交易情況修正 100% 100% 100% 100% 區(qū)域因素修正 90% 95% 95% 120% 個別因素修正 100% 115% 115% 120% 交易日期修正 120% 120% 110% 110%
修正價格(元/平方米) 268.34 216.3 197.79 253.44 注:①因為比較樣本都經(jīng)過篩選,將畸高畸低樣本刪除,故這里情況正都取100/100。 將以上四個比較實例修正后的土地價格進行權數(shù)平均后,得到市場比較法測算的土地資產(chǎn)價格每平方米為234元。 六、評估結果 綜合前面所述各種情況,將兩種評估方法相互參照,最后確定: 1.土地價格為每平方米230元。 2.××廠國有土地使用權折價入股額為:108319721元人民幣 |
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