評(píng)估在建工程的準(zhǔn)備工作

在建工程有多種情況，但是不少評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)往往以帳面值作為評(píng)估值，致使在建工程未被公正客觀地反映出來(lái)。本文提出為正確評(píng)估在建工程應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的準(zhǔn)備工作。
一、在建工程的分類(lèi)

    1、停工項(xiàng)目。對(duì)于停工項(xiàng)目，首先要調(diào)查清楚停工的原因：是主動(dòng)還是被停工；是資金問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題還是供應(yīng)問(wèn)題；是暫時(shí)停工還是長(zhǎng)期停工。然后在此基礎(chǔ)上，對(duì)在建工程的實(shí)體性貶值，功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值進(jìn)行確定。
    2、竣工項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目與固定資產(chǎn)十分相似。
    3、施工項(xiàng)目。大多數(shù)在建工程與正在施工的項(xiàng)目，區(qū)別在于進(jìn)度不同。

二、在建工程的帳面值分析

    在建工程的帳面值內(nèi)涵較為復(fù)雜，它既包括預(yù)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中的應(yīng)付材料款和應(yīng)付設(shè)備款，它既包括直接費(fèi)用又包括間接費(fèi)用，前期費(fèi)用和資金成本等。可見(jiàn)，在建工程帳面值與在建工程的實(shí)際價(jià)值（或重置價(jià)值）是有差異的。因此以帳面值為評(píng)估值與實(shí)際價(jià)值是不相符的。就帳面值而言，由于在建工程會(huì)計(jì)核算的是應(yīng)收應(yīng)付制，而在建工程實(shí)際價(jià)值是按實(shí)際投資值來(lái)計(jì)算的，兩種不同的核算方式，必然使得在建工程的帳面值與實(shí)際價(jià)值之間存在差異。這種差異是一種權(quán)利或義務(wù)，可能是正值，也可能是負(fù)值（正值是建設(shè)單位的債權(quán)，負(fù)的是建設(shè)單位的債務(wù)）。如：一個(gè)在建工程剛打好一根樁（假定價(jià)值1萬(wàn)元），建設(shè)單位已預(yù)付給施工單位100萬(wàn)，其在建工程帳面值為100萬(wàn)。這個(gè)在建工程如果以帳面價(jià)值為評(píng)估值則為100萬(wàn)，如果以形象進(jìn)度來(lái)評(píng)估則為1萬(wàn)，差額99萬(wàn)即為建設(shè)單位對(duì)施工單位的債權(quán)。當(dāng)然這是一個(gè)比較極端的例子。但是如果建設(shè)單位在建工程科目核算規(guī)范，以帳面評(píng)估值或?qū)⒃诮üこ處っ娌鸱譃樵诮üこ虒?shí)際價(jià)值和相應(yīng)的債權(quán)（債務(wù)）來(lái)評(píng)估得出的結(jié)果是一致的。在這種情況下，可以考慮將帳面價(jià)值作為評(píng)估值。但是對(duì)于較大的在建工程還是不以帳面值為評(píng)估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)的差異。

    從成本的角度來(lái)看，兩者僅相差驗(yàn)收、權(quán)證取得等。也就是說(shuō)，已竣工的在建工程與固定資產(chǎn)在評(píng)估價(jià)值上不會(huì)有很大差別，為什么將兩者區(qū)別開(kāi)來(lái)，理由如下：
    1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現(xiàn)值法，而固定資產(chǎn)可以采用市場(chǎng)比較法，重置法和收益現(xiàn)值法。
    2、在運(yùn)用收益法評(píng)估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產(chǎn)，即不僅要從完成程度上打折，還要從預(yù)測(cè)收益上打折。由于不確定因素太復(fù)雜，所以宜采用收益法。