綜合用地價格怎樣評估

   土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少，而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會改變，唯一決定土地價格的是用途。 
      由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。 
      用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權(quán)帶來了一些問題。 
      一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低；對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。 
      另一方面，全國各城市制定基準(zhǔn)地價的時候，由于綜合用地的地價內(nèi)涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準(zhǔn)地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。 
    分算法 
      分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。 
      例1：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1．5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價600元／平方米。計算過程如下： 
      計算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e 
      根據(jù)最有效使用原則，估價設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1．5。 
      總建筑面積＝20000×1．5＝30000(平方米) 
      商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米) 
      居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米) 
      計算商業(yè)用地和居住用地的地價 
      假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，―年期修正系數(shù)也為1。當(dāng)容積率為1．5時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1．1。 
      商業(yè)用地總價＝900×1．3×3000＝351(萬元) 
      居住用地總價＝600×1．1×17000＝1122(萬元) 
    估價結(jié)果 
      商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整 
      居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價：600元／平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年) 
      或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。 
      同上例，先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計算出綜合地價為14730000／20000＝736.5(元／平方米)，估價結(jié)果為： 
      土地有效面積：20000平方米；土地單價：736．5元／平方米；土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米；居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米) 
    合算法 
      合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。 
      例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米；地上三層為商場，建筑面積3000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價為600元／平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地，為400元／平方米。計算過程如下： 
      計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例 
      總建筑面積＝1000＋3000＋7000＝11000(平方米)；容積率＝11000／2000＝5．5； 
      R倉儲＝1000／11000＝0．091；R商業(yè)＝3000／11000＝0．273；R居住＝7000／11000＝0．636 
      計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù) 
      假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8％，商業(yè)用地土地還原利率為10％。 
      K倉儲＝1 
      K商業(yè)＝{1－[1／(1＋10％)50]}／{1－[1／(1＋10％)40]}＝1．014 
      K居?。絳1－[1／(1＋8％)50]}／{1－[1／(1＋8％)70]}＝0．983 
      計算綜合用地的地價 
      假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2；居住用地容積率修正系數(shù)為1．6。 
      綜合地價＝400×1×1×0．091＋900×1．01388312×2×0．273＋600×0．98317624×1．6×0．636＝1134．91(元／平方米) 
    估價結(jié)果 
      土地有效面積：2000平方米；土地單價：1134．91元／平方米；土地總價：226．98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年) 
      綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。 
      需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地的客觀價格，在評估時加以科學(xué)修正，得出真實的地價。