2013年注冊(cè)稅務(wù)師《稅法一》預(yù)習(xí)資料：第四章第十一節(jié)

　　第十一節(jié)　銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定

　　本節(jié)考點(diǎn)：

　　稅目與稅率

　　納稅人

　　計(jì)稅依據(jù)

　　申報(bào)與繳納

　　稅收優(yōu)惠

　　本節(jié)內(nèi)容：

　　一、稅目與稅率

　　(一)稅目

　　包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物(包括樹(shù)木、莊稼、花草等)。

　　【注】

　　1.在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

　　2.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征營(yíng)業(yè)稅

　　3.外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)處置債權(quán)重置資產(chǎn)，處置股權(quán)重置資產(chǎn)(包括債轉(zhuǎn)股方式處置)所取得收入，不征收營(yíng)業(yè)稅;處置其擁有的實(shí)物重置資產(chǎn)，按此稅目征稅。

　　4. 單位或個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，視為銷售不動(dòng)產(chǎn)。

　　5.納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。

　　6.【2012變動(dòng)內(nèi)容】自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房銷售按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含)5年的普通住房銷售，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　(二)稅率??5%

　　二、納稅人

　　銷售位于境內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，既包括專門(mén)從事銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、住宅開(kāi)發(fā)公司等，也包括一次性銷售不動(dòng)產(chǎn)，如行政事業(yè)單位銷售自有房產(chǎn)的單位和個(gè)人。

　　三、計(jì)稅依據(jù)

　　(1)納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)從購(gòu)買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)。

　　(2)單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(強(qiáng)調(diào)的是先買后賣)

　　(3)單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　【注】

　　第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售商品房時(shí)，要代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)收取一些資金或費(fèi)用，如代市政府收取的市政費(fèi)、代郵政部門(mén)收取郵政通訊配套費(fèi)等，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

　　第二，單位將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與他人稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額(注意核定順序)

　　第三，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　四、申報(bào)和繳納

　　納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

　　五、稅收優(yōu)惠

　　1.個(gè)人銷售購(gòu)買住房的稅收優(yōu)惠。

　　2.個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的稅收優(yōu)惠

　　3.自2011年10月1日起， 納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　【例題1： 單選題】 2009年某企業(yè)銷售已使用過(guò)的廠房，取得收入1400萬(wàn)元，該廠房建造后最初入賬原值800萬(wàn)元，已提折舊400萬(wàn)元。該企業(yè)上述業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅(　)萬(wàn)元。

　　A.20　　B.30　　C.32.50　　D.70

　　【答案】D

　　【解析】1400*5%=70萬(wàn)元

　　【例題2--- 單選】外商投資企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的是( )。

　　A.處置債權(quán)重置資產(chǎn)

　　C.債轉(zhuǎn)股方式處置重置資產(chǎn)

　　B.處置股權(quán)重置資產(chǎn)

　　D.處置其所擁有的不動(dòng)產(chǎn)重置資產(chǎn)

　　【答案】D

　　【解析】外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)處置債權(quán)重置自產(chǎn)，處置股權(quán)重置資產(chǎn)(包括債轉(zhuǎn)股方式處置)所取得收入，不征收營(yíng)業(yè)稅;處置其擁有的實(shí)物重置自產(chǎn)，按此稅目征稅。

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