稅法二 學(xué)習(xí)指導(dǎo)之：房產(chǎn)稅(3)

　　第三節(jié)　計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

　　大綱：

　　(一)掌握房產(chǎn)簡報計稅依據(jù)：計稅依據(jù)設(shè)計的指導(dǎo)思想;計稅依據(jù)的形式

　　(二)掌握應(yīng)納稅額的計算

　　計稅方法計稅依據(jù)稅　率稅額計算公式

　　從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2%全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　從租計征房屋租金12%(個人為4%)全年應(yīng)納稅額=租金收入×12%(個人為4%)

　　例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=5000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)

　　例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為5000萬元，當(dāng)年出租全年租金收入200萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=200×12%=24(萬元)

　　一、計稅依據(jù)――按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。

　　1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。

　　凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等無論在會計核算中是否單獨記帳與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

　　例：某國有企業(yè)坐落在某市郊區(qū)，其生產(chǎn)經(jīng)營用房，會計賬簿記載房產(chǎn)原值4900萬元(不包括中央空調(diào))，中央空調(diào)100萬元。計算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅。

　　解答：

　　全年應(yīng)納稅額=5 000×(1-30%)×1.2%=42(萬元)

　　(3)納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。(分段計算)

　　(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

　　如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

　　例：某公司有辦公用房一幢，房產(chǎn)價值5000萬元，對外出租。2002年取得租金收入100萬元。計算該公司當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅。

　　應(yīng)納房產(chǎn)稅額=100×12%=12(萬元)

　　例：某公司出租房屋3間，年租金收入為30,000元，適用稅率為12%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=30,000×12%=3600(元)

　　自用房屋中期出租、改建房屋，分段計算(重點)

　　題型一：年中出租

　　例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值為500萬元，2008年全年企業(yè)自用按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=500×(1-30%)×1.2%=4.2(萬元)

　　例：如果該房產(chǎn)2008年全年出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=1×12×12%=1.44(萬元)

　　例：如果該房產(chǎn)2008年7月份開始出租，每月租金收入 1萬元，適用稅率為1.2%.請計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。

　　應(yīng)納稅額=500×(1-30%)×1.2%÷2+1×6×12%=2.1+0.72=2.82(萬元)

　　題型二：年中擴(kuò)建、改建

　　某廠房賬面原值為500萬元，當(dāng)年8月份對其進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%)。當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　 )萬元。

　　【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (萬元)

　　例：某國有企業(yè)在其所在城市市區(qū)有房屋三棟，其中二棟用于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，二棟房產(chǎn)賬面原值為400萬元，當(dāng)年10月份對這二棟房屋進(jìn)行了改建裝修并辦理了竣工結(jié)算，支付費用100萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值一次扣除30%);另外一棟房屋租給某私營企業(yè)，年租金收入20萬元。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　 )萬元。

　　【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (萬元)

　　3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。(重點)

　　(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。

　　(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　2004年 注冊會計師

　　例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　【答案】C

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