2011年《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》：第九章節(jié)(2)

　　二、代理土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法 $lesson$

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范

　　1.核查房地產(chǎn)投資立項(xiàng)合同、批準(zhǔn)證書(shū)和房地轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)投資立項(xiàng)與轉(zhuǎn)讓的時(shí)間及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)。

　　2.核查應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、固定資產(chǎn)清理賬戶及主要的原始憑證，確認(rèn)本期應(yīng)申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。

　　土地增值稅一般按預(yù)收款收入的一定比例預(yù)繳稅款，待竣工結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。因此，代理房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳申報(bào)，可主要依確認(rèn)征免和核查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的程序進(jìn)行操作。

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法

　　1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的企業(yè)

　　對(duì)于同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別填報(bào)。

　　第三，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，其中：利息支出如符合稅法規(guī)定可據(jù)實(shí)填寫，反之，利息支出不符合單獨(dú)計(jì)算列支規(guī)定的本欄數(shù)額為零。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，利息單獨(dú)計(jì)算扣除的，按取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的5%計(jì)算扣除;利息不允許單獨(dú)計(jì)算扣除的，在合計(jì)數(shù)10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　第四，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。

　　第五，“財(cái)政部規(guī)定的其他扣附項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

　　2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同7日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。

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