2011年《稅法二》輔導(dǎo)：土地使用增值稅(16)

　　三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法(了解)

　　例如：某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2008年以1500萬元購得非耕地10,000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房。其中寫字樓占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。

　　商品房負擔(dān)的土地使用權(quán)價款=1500萬元×(8000÷10,000)=1200萬元

　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

例題：

　　位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費160萬元;

　　(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;

　　(3)寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構(gòu)證明);

　　(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。)

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

　　(1)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(3)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額;

　　(4)企業(yè)計算土地增值稅時應(yīng)扣除的有關(guān)稅金;

　　(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅;

　　(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加;

　　(7)企業(yè)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

　　答案：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應(yīng)扣除的開發(fā)費用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值稅率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.20%

　　應(yīng)繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)

　　(7)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=15×12%=1.8(萬元)

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