2011年《稅法二》輔導(dǎo)：土地使用增值稅(11)

　　第四節(jié)　應(yīng)納稅額的計算(掌握)

　　大綱：

　　(一)掌握轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法

　　(二)掌握出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法

　　(三)熟悉特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法

　　一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法

　　計算步驟：

　　(一)確認(rèn)收入

　　(二)確定扣除項目

　　(三)計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額

　　(四)計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　(五)確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　(六)依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額

　　【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　【答案】(一)確認(rèn)收入

　　收入總額=10000萬元

　　(二)確定扣除項目

　　(1)取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

　　加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(三)計算增值額

　　增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(四)計算增值率

　　增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(五)確定適用稅率

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