2011年《稅法二》輔導(dǎo)：土地使用增值稅(7)

　　一、收入額的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

　　二、扣除項(xiàng)目及其金額

　　(一)新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

　　2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實(shí)際發(fā)生扣除。

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　【例題】支付的地價款為200萬元，開發(fā)成本為600萬元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即(200+600)×5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總扣除限額為80萬元，即(200+600)×10%，超限額部分不得扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　小結(jié)：

　　能認(rèn)定利息的：利息+(1+2)×5%以內(nèi)

　　(2)不能認(rèn)定利息的：(1+2)×10%以

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