2011《稅法二》勞務報酬所得的計稅方法(8)

　　第七節(jié)、基準地價修正法

　　注：基準地價修正法，與市場法的原理是一致的，只是參照物價格采用的是基準地價。該方法精度取決于基準地價及其修正系數的精度，一般作為輔助方法，可以快速方便地進行宗地地價評估。

　　一、基準地價的含義

　　1.基準地價定義

　　按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格?；鶞实貎r是已知的，政府會進行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

　　2.標定地價

　　市、縣政府根據需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　二、基準地價測算的基本思路。

　　1.基準地價的確定：選擇樣點土地，根據交易案例，對樣點地價進行各因素調整，得到標準宗地地價，然后根據評估區(qū)域內的標準宗地地價求取基準地價。

　　2.利用基準地價，評估標定地價

　　標定地價評估可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數修正進行評估得到。

　　在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數表，以滿足評估標定地價的需要。

　　三、基準地價的特點與作用

　　(一)基準地價的特點

　　1. 基準地價是土地使用權價格;

　　2. 基準地價是區(qū)域性價格;

　　這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

　　3. 基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

　　4. 基準地價必定是平均價格;

　　5. 基準地價是單位土地面積的地價;

　　6. 基準地價具有現實性，是評估出的一定時期內的價格。

　　(二)基準地價的作用

　　1. 政府公告作用;

　　2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據;

　　3. 宏觀調控地價水平的依據;

　　4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據

　　5. 進一步評估宗地地價的基礎

　　6. 引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

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