2011《稅法二》勞務(wù)報酬所得的計稅方法(7)

　　第六節(jié)、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、假設(shè)開發(fā)法的基本思路

　　假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價值的評估。

　　(預(yù)期價值可以通過市場法或收益法得到)

　　實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

　　地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-稅費-利潤(5-25)

　　二、適用范圍

　　1.待開發(fā)土地的評估。

　　2.將生地開發(fā)成熟地的土地評估。

　　3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。這時的建筑費還包含拆遷費用。

　　三、假設(shè)開發(fā)法評估的程序。

　　不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和財務(wù)核算的同學(xué)需要好好學(xué)習(xí)教材。

　　(一)調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　　(二)確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　(三)預(yù)測房地產(chǎn)售價

　　1.對于出售的房產(chǎn)——市場法

　　采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

　　(1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益;

　　(2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價。

　　(四)估算各項成本費用

　　1.估算開發(fā)建筑成本費用—建筑費

　　2.估算專業(yè)費用

　　指測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即：

　　專業(yè)費用=建筑費×i(i為一定的百分率)

　　3.確定開建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息

　　(1)利息的計算采用復(fù)利，而不用單利

　　(2)預(yù)付地價款的利息

　　已經(jīng)全部預(yù)付的地價款×【(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1】

　　(3)建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息

　?、俜智迤诔跻淮涡酝度?、均勻投入、分段均勻投入;

　　②期初一次性投入：全期計息;

　?、劬鶆蛲度耄河嬒⑵跒殚_發(fā)期的一半;

　?、芊侄尉鶆蛲度?例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間;

　?、萁ㄔO(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計算利息。

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算。

　　5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用(即銷售費用)

　　一般按照房地產(chǎn)總價或租金的一定比例計算。

　　(五)確定開發(fā)商的合理利潤

　　投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項。

　　(六)估算待估對象價值

　　注意待估對象所對應(yīng)的時點。

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