2016年稅務師答疑之房地產開發(fā)費用計算中須注意哪些問題?
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問題：房地產開發(fā)費用計算中須注意哪些問題?
解答：
房地產開發(fā)費用計算中還須注意六個問題：
?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準利率上上浮。
?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
?、厶峁┙鹑跈C構證明，分攤利息支出。
?、苋渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
即：房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
?、莘康禺a開發(fā)企業(yè)既有金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用扣除時不能同時適用兩種辦法。
⑥土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。(稅務審核關注的重點)
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房地產開發(fā)費用
房地產開發(fā)費用是指與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用。分兩種情況確定扣除(標準扣除法，而不是實際扣除法)
(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內。
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