2014年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:城市用地

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　　城市用地

　　(一)城市用地分類(熟悉)

　　按照國家標準《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJ 137-90)，城市用地按大類、中類和小類三級進行劃分，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。城市用地共分10大類、46中類和73個小類(參見表1-1)。一般而言，城市總體規(guī)劃階段以達到中類為主，在城市詳細規(guī)劃階段應達到小類深度。

　　城市建設用地應包括分類中的居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地九大類用地，不應包括水域和其他用地。

　　在計算城市現(xiàn)狀和規(guī)劃的用地時，應統(tǒng)一以城市總體規(guī)劃用地的范圍為界進行匯總統(tǒng)計。城市用地應按平面投影面積計算。每塊用地只計算一次，不得重復計算。城市總體規(guī)劃用地應采用1：10 000或1：5 000比例尺的圖紙進行分類計算，分區(qū)規(guī)劃用地應采用l： 5 000或1：2 000比例尺的圖紙進行分類計算?，F(xiàn)狀和規(guī)劃的用地計算應采用同一比例尺的圖紙。城市用地的計量單位應為萬平方米(h┫)。數(shù)字統(tǒng)計精確度應根據(jù)圖紙比例尺確定：1：10 000圖紙應取正整數(shù)，1：5 000圖紙應取小數(shù)點后一位數(shù)，l：2 000圖紙應取小數(shù)點后兩位數(shù)。

　　(二)城市用地評價(掌握)

　　城市用地評價內(nèi)容包括三個方面，即自然條件評價、建設條件評價和經(jīng)濟評價。

　　1.城市用地的自然條件評價

　　城市建設用地的自然條件評價主要從工程地質(zhì)、水文、氣候、地形和用地適用性等幾個方面進行。

　　(1)工程地質(zhì)條件

　　1)建筑土質(zhì)與地基承載力。建設用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對城市建設用地選擇和各類工程建設項目的合理布置以及工程建設的經(jīng)濟性，影響非常大。

　　2)地形條件。不同的建設用地的地形條件，對建設規(guī)劃布局、道路的走向和線型、各項基礎設施的建設、建筑群體的布置、城市的形態(tài)、輪廓與面貌等，均會產(chǎn)生一定程度的影響。

　　3)沖溝。沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利。規(guī)劃前應弄清沖溝的分布、坡度、活動狀況，以及沖溝的發(fā)育條件，以便規(guī)劃中及時采取相應的治理措施。

　　4) 滑坡與崩塌?；屡c崩塌是一種物理工程地質(zhì)現(xiàn)象?；率怯捎谛逼律洗罅炕麦w(土體或巖體)在風化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動面向下滑動而造成的，常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)。因此，山區(qū)或丘陵城市，在利用坡地或緊靠崖巖進行建設時，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線、滑坡的穩(wěn)定性狀況。不穩(wěn)定的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設用地。如果無法回避，必須采取相應工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡巖層或上層的層面相對滑動，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。

　　5)巖溶。地下可溶性巖石(如石灰?guī)r、鹽巖等)在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學成分的地下水的溶解與侵蝕之下，巖石內(nèi)部形成空洞(地下溶洞)的現(xiàn)象稱為巖溶，也叫喀斯特現(xiàn)象。地下溶洞有時分布范圍很廣、洞穴空間高大，對建筑工程結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性造成極大傷害。工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的。在城市規(guī)劃時要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特點，而后確定城市布局和地面工程建設用地的選擇。

　　6)地震。在強震區(qū)一般不宜設置城市;在震區(qū)設置城市時，除制定各項建設工程的設防標準外，還須考慮震后疏散救災等問題，如建筑不宜連綿成片，盡量避開斷裂破碎地段。地震斷裂帶上一般可設置綠化帶，不得進行城市建筑的建設，同時也不能作為城市的主要交通干道。此外，在城市的上游不宜修建水庫，以免震時水庫堤壩受損，洪水下泄，危及城市。

　　(2)水文及水文地質(zhì)條件

　　1)水文條件。江河湖泊等地面水體，不但可作為城市水源，同時它還在水路運輸、改善氣候、稀釋污水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。為防范洪水帶來的影響，在規(guī)劃中應處理好用地選擇、總體布局以及堤防工程建設等方面的問題。還要區(qū)別城市不同地區(qū)，采用不同的洪水設計標準，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局和節(jié)約建設投資。

　　2) 水文地質(zhì)條件。水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動狀態(tài)等條件。地下水常常作為城市用水的水源，特別在遠離江河湖泊或地面水水量不足而水質(zhì)又不符衛(wèi)生要求的城市，調(diào)查并探明地下水資源尤為重要。應探明地下水的蘊藏量和補給情況，根據(jù)地下水的補給量來確定開采的水量。地下水倘若過量開采，就會使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”。與地面水情況類似，對地下水有污染的一些建設項目不應布置在地下水的上游一側(cè)，以盡量減少水體污染，特別要注意防止地下水的水源地受到污染。

　　(3)氣候條件

　　1)太陽輻射。分析研究城市所在地區(qū)的太陽運行規(guī)律和輻射強度，這對于建筑的日照標準、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的遮陽設施以及各項工程的采暖設施的設置，提供了規(guī)劃設計的依據(jù)。其中建筑日照間距的考慮將進一步影響到城市建筑密度、城市用地指標與用地規(guī)模。此外，由于太陽輻射強弱所造成的不同小氣候形態(tài)，對城市建筑群體的布置也有一定的關系。

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