2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn):城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

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　　城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，《條例》最突出的兩點(diǎn)是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。

　　新《條例》規(guī)定以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，充分體現(xiàn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換的原則，保護(hù)了被拆遷房屋所有人的權(quán)益。

　　1)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)人員在從事拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價(jià)結(jié)果才會(huì)客觀公正。

　　關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價(jià)，需要特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國(guó)有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適用新的《條例》。

　　拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實(shí)體上的權(quán)益。針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　?、僖婪ㄒ杂袃敵鲎?、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　?、谝婪ㄒ詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其它費(fèi)用。

　?、垡讶〉盟袡?quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　　④“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”，故不在估價(jià)范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　?、荼徊疬w房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

　　⑥對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動(dòng)的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。

　　2)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法

　　《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六條，拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法。不具備采用市場(chǎng)法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。拆遷評(píng)估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場(chǎng)價(jià)格、模擬市場(chǎng)交易過程、體現(xiàn)客觀價(jià)格的市場(chǎng)法。

　　3)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　在拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：

　　①拆遷估價(jià)委托人必須合法《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位?！?/P>

　　《條例》第六條規(guī)定“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?/P>

　　②拆遷估價(jià)對(duì)象必須合法

　　A.《條例》第九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷?！奔垂纼r(jià)對(duì)象應(yīng)為拆遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。

　　B.《條例》第十二條規(guī)定“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：a.新建、擴(kuò)建、改建房屋;b.改變房屋和土地用途;c.租賃房屋。”

　　違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價(jià)對(duì)象不合法。

　?、鄄疬w補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　A.價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　B.估價(jià)目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?、懿疬w補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。

　?、輲追N特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)丸拆遷估價(jià)對(duì)象為代管產(chǎn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，并辦理證據(jù)保金。

　　B，拆遷估價(jià)中涉及軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　4)拆遷估價(jià)的工作方式

　?、?拆遷估價(jià)前的準(zhǔn)備工作估價(jià)人員在從事拆遷評(píng)估時(shí)，必須熟悉掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主體所接受的評(píng)估結(jié)果。在評(píng)估工作過程中，評(píng)估人員作為最早直接接觸被拆遷人的機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷入的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ);營(yíng)造安定、和平、順利的局面是評(píng)估人員義不容辭的責(zé)任;拆遷評(píng)估涉及千家萬(wàn)戶居民的切身利益，也是他們生活模式出現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴(yán)格把握政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以熱情、誠(chéng)懇、細(xì)致、周密的工作作風(fēng)，保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評(píng)估過程中要針對(duì)不同的客戶有針對(duì)性的采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進(jìn)行。熱情服務(wù)、嚴(yán)禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護(hù)拆遷人與被拆遷人的合法利益。拆遷估價(jià)前要制定嚴(yán)密的計(jì)劃，并進(jìn)行估價(jià)師的培訓(xùn)，在入戶前要制作完善的調(diào)查表格，并對(duì)入戶的估價(jià)師進(jìn)行政策、法規(guī)、知識(shí)及工作方式的培訓(xùn)。

　?、谌霊粽{(diào)查估價(jià)人員對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行入戶調(diào)查，對(duì)事先收集的有關(guān)被拆遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，同時(shí)親臨現(xiàn)場(chǎng)感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、條件的優(yōu)劣，詳細(xì)查勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號(hào)等;被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況;被拆遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、使用狀況、建筑面積等的實(shí)物形態(tài)，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

　　根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。

　　A.被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋建筑特點(diǎn)、房屋裝修、設(shè)備情況、附屬設(shè)施、樹木、其他需要記錄的項(xiàng)目。

　　B.被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋結(jié)構(gòu)、建筑特點(diǎn)、建筑材料、附屬設(shè)備、其他需要記錄的項(xiàng)目。

　　C.被拆遷房屋為廠房或其他的房屋時(shí)，參照平房、樓房的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地查勘記錄。

　　拍攝影像資料：是指在實(shí)地查勘時(shí)，用攝像機(jī)或照相機(jī)對(duì)被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的不同部位(如房屋外立面、房屋入戶門、客廳、臥室、衛(wèi)生間、樓梯間、廚房等)進(jìn)行拍攝，作為分戶評(píng)估報(bào)告的附件。

　　實(shí)地查勘后，要由被拆遷人或其委托人簽字，確認(rèn)其調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性及完善性。

　?、凼覂?nèi)作業(yè)，出具估價(jià)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查完成后，整理資料、選取合適的估價(jià)方法(或地方制定的拆遷估價(jià)辦法)，對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行估價(jià)，編制總體拆遷估價(jià)報(bào)告，并出具分戶的拆遷估價(jià)報(bào)告。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告(《指導(dǎo)意見》第十八條)。

　?、墁F(xiàn)場(chǎng)答疑拆遷期間估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)向被拆遷人及委托人解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。

　　5)房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)糾紛的解決

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十條～第二十六條規(guī)定：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

　　拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

　　拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估老師委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)老師委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

　　估價(jià)老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起lo日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

　　估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告;估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面老師組成的估價(jià)老師委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

　　受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

　　拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

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