2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)信托投資有風(fēng)險(xiǎn)慎重控制

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　　房地產(chǎn)信托投資有風(fēng)險(xiǎn)慎重控制

　　隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展，其風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié)，因此其風(fēng)險(xiǎn)形式也多種多樣，風(fēng)險(xiǎn)控制手段復(fù)雜，具有較高的專業(yè)化要求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力，突出了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制的矛盾。

　　通常，信托公司通過(guò)控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程，或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達(dá)不到建設(shè)要求，不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，抵押權(quán)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。向項(xiàng)目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評(píng)估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才，從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因?yàn)?，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購(gòu)買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

　　在現(xiàn)階段，針對(duì)大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足的情況，風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)基本思路就是引入“外腦”，通過(guò)專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù)，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理，預(yù)見(jiàn)并有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)信托基金類似，已經(jīng)是一種行之有效的實(shí)踐。在法律層面，《信托法》規(guī)定，受托人可以委托他人處理信托事務(wù)，這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理，以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任，既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力，各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無(wú)形擔(dān)保，具有信用增級(jí)的作用。