2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》解題思路五

　　第二部分 估價程序

　　一、 獲取估價業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。

　　二、 受理估價委托及明確估價基本事項。

　　1、 明確估價目的。估價目的應(yīng)由委托人提出。實際中往往是估價人員提出問題，委托人認(rèn)可。

　　2、明確估價對象。估價對象應(yīng)包括明確估價對象的實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價對象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。

　　3、明確估價時點。估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。

　　4、簽訂書面委托合同。

　　三、 擬定估價作業(yè)方案。

　　主要包括以下內(nèi)容：⑴擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道;⑶預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi);⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

　　四、 搜集估價所需資料。

　　主要有：⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料;⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料;⑷反映估價對象狀況的資料。

　　如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營費(fèi)用等;如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。

　　搜集資料的途徑有：⑴委托人提供;⑵實地查勘;⑶到政府有關(guān)部門查閱;⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。

　　五、 實地查勘估價對象。形成“實地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。

　　六、 選定估價方法計算。

　　七、 確定估價結(jié)果。

　　檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進(jìn)行檢查。⑴計算過程是否有誤;⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確;⑶參數(shù)選取是否合理;⑷公式選用是否恰當(dāng);⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的;⑹是否符合估價原則。特別強(qiáng)調(diào)：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據(jù)。

　　八、 撰寫估價報告。估價報告質(zhì)量的高低，取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價報告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價、居民預(yù)購商品住宅的抵押估價報告可采用表格的形式。

　　九、 交付估價報告。

　　十、 報告的有效期和責(zé)任期

　　十一、 估價資料歸檔。歸資料包括：①委托估價合同;②向委托人出具的估價報告(包括附件);③實地查勘記錄;④估價項目來源和接洽情況;⑤估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見;⑥估價人員和估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價資料。

　　估價資料的保存時間一般應(yīng)在15年以上。