2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》解題思路六

　　第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定：即確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。

　　一、 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵形成過(guò)程

　　1、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。

　?、?技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　?、谟贸杀痉ü纼r(jià)。價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　2、損害賠償估價(jià)。其價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。

　　二、 估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法

　　1、 市場(chǎng)比較法。價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買(mǎi)家和大多數(shù)賣(mài)家認(rèn)可的價(jià)格。所以采用“選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格?！弊骷夹g(shù)路線。

　　2、成本法。是在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加(積算)作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)。其價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。

　　3、收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。

　　4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。

　　三、 不同估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)路線。

　　1、 估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。

　　2、房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　3、直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類(lèi)具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類(lèi)房屋的平均價(jià)格作為這一類(lèi)房屋的基準(zhǔn)售價(jià);然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià);最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。

　　4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)技術(shù)路線，即聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例取決于投入聯(lián)營(yíng)企業(yè)的房的產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。