2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》解題思路四

　　第一部分 房地產(chǎn)估價(jià)原則：

　　一、 合法原則：必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。

　　1、 產(chǎn)權(quán)合法。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說明估價(jià)過程和結(jié)論是在假定估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的

　　2、用途合法。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價(jià);除非申請變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。

　　3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。③財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　4、其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。如，評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。

　　二、 最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。

　　1、 法律上許可。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。

　　2、技術(shù)上可能。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。

　　3、經(jīng)濟(jì)上可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計(jì)其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。

　　4、價(jià)值最大化。①收益遞增遞減原理?？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。③適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。

　　最高最佳使用原理要求評估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提;反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對象已作了某種使用，則估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明：

　　1、 保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。

　　2、裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加大于裝修改造費(fèi)用。

　　3、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。

　　4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　5、上述情形的某種組合。

　　三、 替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。

　　四、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　1、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。

　　2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。

　　3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。

　　4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。

　　5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法中常用。

　　五、 公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。(換位思考。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)