2014年房地產估價師考試《案例分析》解題思路三

　　八、運用各種估價方法時應注意的問題。

　　市場比較法

　　① 可比實例選擇不當(八小方面，類似房地產、用途、交易類型應一致，時間≤1年)

　?、?建立價格可比基礎易出錯(樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積)

　?、?交易情況修正(修正的方向，分子分母位置)

　?、?交易日期修正(說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運用)

　?、?房地產狀況修正(直接修正還是間接修正、權重、分子分母、單項修正≤20%，綜合修正≤30%)。

　　收益法(有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定)

　?、?計算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤

　?、?收益面積有誤(大堂、技術層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應面積對應好)

　　③ 收益項目要全、不要漏項(易漏租賃保證金和押金等的利息收入)

　?、?費用也要客觀(P199教材)a 不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項)。b 必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入中是否扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃代理費要分析租約決定)

　?、?帶有租約的情況(p12規(guī)范)對其是否客觀的說明

　　⑥ 純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如何必須有充足的說明

　　⑦ 資本化率的確定要充分說明理由;⑧ 收益年限的確定;⑨ 公式運用是否正確。

　　成本法

　?、偕?、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物; ②開發(fā)成本的確定要有依據;

　?、酃芾碣M用的確定;④計息期易出錯，利息的計算基數(shù)是土地成本+建設成本+管理費，容易缺項;

　?、蓍_發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應好。⑵利潤率最好用房地產業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。

　?、撬姆N利潤率與基數(shù)的對應關系(P145理論與方法)易出錯; ⑥稅費;

　　⑦折舊。注意自然壽命、經濟壽命，實際經過年數(shù)、有效經過年數(shù)。

　?、嗾叟f方法的綜合運用，以年限法(其中主要為直線法)為主。

　?、岱植糠猪椪叟f要將長短壽命的項目分別折舊; ⑩若市場不穩(wěn)定，應有市場狀況修正。

　　假設開發(fā)法(要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤要單獨計算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤已隱含在折現(xiàn)過程中了。兩種方法的資金核算點不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開發(fā)經營期要結合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期)

　?、僮罴验_發(fā)利用方式的確定、分析是否充分;

　　②估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應有相當?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題;

　?、劢ㄔ斐杀竞凸芾碣M用、公共設備層成本也屬建造成本

　?、荛_發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計算

　?、堇⒑驼郜F(xiàn)(計息期和折現(xiàn)年限，計息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。)

　　九、幾個概念

　　1、 房地產可視為實物、權益和區(qū)位的結合。

　?、?實物可分為有形的實體及其質量、組合完成的功能三個方面。

　?、?權益包括權利、利益和收益。地役權的存在會降低土地的價值。

　　③ 兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，其價值可能有很大的不同。

　?、?兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物不同，其價值可能有很大的不同。

　?、?兩宗實物和權益狀況均相同的房地產，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。

　　2、 相鄰關系，從義務方面來說，是對房地產所有權、使用權的一種限制。

　　3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

　　4、 對于一宗有土地使用年限的房地產的價格，從長遠來看其價格是趨于下降的。

　　5、 從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的;但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。

　　6、 在評估投資價值時所使用的折現(xiàn)率是單個投資者所要求的最低收益率。

　　7、 在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

　　8、 收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗地的使用強度(如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模)超過一定限度后，收益開始下降。

　　9、 地價與土地面積大小的關系是可變的。一般地，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相對較低。

　　10、 從較長時期來看，房地產價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。